[
  {
    "start": 0.06,
    "end": 6.1,
    "text": "Den jetzt folgenden Inhalt haben Bodo und Martin eigentlich für den Emocation YouTube-Kanal produziert."
  },
  {
    "start": 6.14,
    "end": 10.28,
    "text": "Das ist also ein Video, ihr könnt es aber hier auch auf dem Podcast hören."
  },
  {
    "start": 10.44,
    "end": 13.94,
    "text": "wer die Videoversion sucht findet sie entsprechend auf YouTube bei."
  },
  {
    "start": 14.12,
    "end": 15.34,
    "text": "Emocation viel Spaß!"
  },
  {
    "start": 16.32,
    "end": 19.68,
    "text": "Die Inflation führt dazu dass unser Geld fühlbar entwertet wird."
  },
  {
    "start": 19.96,
    "end": 21.5,
    "text": "davon ist auch deine Miete betroffen."
  },
  {
    "start": 21.76,
    "end": 26.92,
    "text": "in diesem video erklären wir ja alles rund um die indexmiete und wann sie sinnvoll ist oder eben"
  },
  {
    "start": 26.98,
    "end": 33.72,
    "text": "auch nicht Der Immolcation Podcast."
  },
  {
    "start": 34.32,
    "end": 35.62,
    "text": "Lerne Immobilien!"
  },
  {
    "start": 39.7,
    "end": 47.12,
    "text": "Zunächst müssen wir verstehen, was die Grundidee hinter der Indexmiete ist um über die weiteren Vorgehensweisen und Prosenkont zu sprechen."
  },
  {
    "start": 47.18,
    "end": 49.4,
    "text": "Bodo, erzähl uns nochmal – Was ist die Grund Idee?"
  },
  {
    "start": 49.48,
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    "text": "Wie funktioniert die Indexmitte?"
  },
  {
    "start": 50.92,
    "end": 53.66,
    "text": "Ja vielen Dank Martin, einmal wieder super happy hier mit dir zu sein."
  },
  {
    "start": 53.88,
    "end": 56.74,
    "text": "Zu einem juristischen Thema du weißt ja da blüht mir das Herz auf."
  },
  {
    "start": 57.06,
    "end": 57.98,
    "text": "Freut mich auch immer wieder!"
  },
  {
    "start": 59.12,
    "end": 70.5,
    "text": "Die Grundidee der Indexmiete ist dass man eine Indexanpassung an die Verbraucherpreisinflation wie sie vom Statistischen Bundesamt mit dem Verbrauchepreisindex getrackt wird vornehmen kann."
  },
  {
    "start": 71.18,
    "end": 71.92,
    "text": "Das ist im BGB?"
  },
  {
    "start": 72.34,
    "end": 77.56,
    "text": "Vorgesehen im Paragraph fünfundundfünfzig B, BGB für die anderen Paragrafenliebhaber unter euch."
  },
  {
    "start": 78.3,
    "end": 80.52,
    "text": "Dieser Paragraf sagt den können wir einmal kurz einblenden."
  },
  {
    "start": 80.58,
    "end": 90.66,
    "text": "Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird."
  },
  {
    "start": 90.7,
    "end": 96.06,
    "text": "Den klammern Indexmieter so ist jetzt der genaue Gesetzeswort laut etwas sperrig formuliert."
  },
  {
    "start": 96.34,
    "end": 100.74,
    "text": "Im Prinzip kann man sich merken Indexmiete gleich Inflation."
  },
  {
    "start": 101.26,
    "end": 105.48,
    "text": "also Die Miete kann mit der Inflation angepasst werden nach oben und nach unten."
  },
  {
    "start": 105.62,
    "end": 114.98,
    "text": "Auch der Mieter, das ist kein einseitiges Miet-Erhöhungsinstrument auch der Mieten hat natürlich das Recht bei einer Deflation eine Absenkung der Miete zu verlangen kommt nicht häufig vor."
  },
  {
    "start": 115.08,
    "end": 115.8,
    "text": "dazu komme später."
  },
  {
    "start": 116.38,
    "end": 119.4,
    "text": "im Prinzip es ist schon eine Mietanpassung nach oben."
  },
  {
    "start": 119.76,
    "end": 123.94,
    "text": "Lass uns jetzt mal genauer ein Zahlenbeispiel anschauen, damit wir die Funktionsweise verstehen."
  },
  {
    "start": 124.22,
    "end": 132.8,
    "text": "Wir haben uns dem Herr Brauchappressen nichts angeschaut und wollen euch jetzt konkrete Zahlen zeigen, damit ihr nachvollziehen könnt wie das berechnet wird um die Funktionsweise besser zu verstehen!"
  },
  {
    "start": 132.98,
    "end": 135.1,
    "text": "Wir können erstmal gerne mit der Formel starten."
  },
  {
    "start": 135.34,
    "end": 146.66,
    "text": "Formel ist ein super einfacher Drei-Satz einfach netto Kaltmiete aktuell wie sie ist Mal der VPI Index neu durch den VPI index alt."
  },
  {
    "start": 147.02,
    "end": 148.16,
    "text": "Was bedeutet das Neue und Alt?"
  },
  {
    "start": 148.54,
    "end": 152.32,
    "text": "Neu ist der aktuelle Wert, also ihr habt im Jahr v.a."
  },
  {
    "start": 152.52,
    "end": 154.92,
    "text": "vermietet, Januar-vomundzwanzig liegt in der Vergangenheit."
  },
  {
    "start": 155.06,
    "end": 158.28,
    "text": "aktuell sind wir beispielsweise Februar-sechsunzwanzzig."
  },
  {
    "start": 158.42,
    "end": 167.5,
    "text": "Also der aktuellste Wert den ihr finden werdet auf der Seite vom Statistischen Bundesamt Da schaut euch bitte die Monats rein an Ist der Wert von January-zweißnzechsundzwanzig."
  },
  {
    "start": 168.04,
    "end": 173.2,
    "text": "Den nehmt hier ... und setzt ihm ins Verhältnis mit dem Januar-Wert von ... ... im Jahr zwölfundzwanzig."
  },
  {
    "start": 173.74,
    "end": 185.96,
    "text": "Lasst uns das mal an einem einfachen Zahlenbeispiel verdeutlichen, also mal angenommen... ... ihr startet für eure Wohnung mit einer Netto-Kaltmiete von fünfhundert Euro,... ... ihr habt die Wohnung zum ersten ersten ... ... zweitausendfünfundzwanziger vermietet."
  },
  {
    "start": 186.64,
    "end": 190.12,
    "text": "Dann könnt Ihr die Index-Mietanpassung erstmalig ein Jahr später machen?"
  },
  {
    "start": 190.46,
    "end": 191.78,
    "text": "Also früher geht nicht, später geht ja."
  },
  {
    "start": 191.98,
    "end": 195.04,
    "text": "Aber erstmalig zum ersten, ersten im Jahr."
  },
  {
    "start": 195.48,
    "end": 198.06,
    "text": "Ihr müsst natürlich ein bisschen länger warten damit ihr den Januar-Wert habt."
  },
  {
    "start": 198.12,
    "end": 209.98,
    "text": "also wenn wir jetzt Februar hier sind haben wir den Januars Wert der beträgt ... Und der Januar Wert, twenty-fünfundzwanzig betrug hundertzwanziggkommadrei."
  },
  {
    "start": 210.56,
    "end": 218.98,
    "text": "Also ganz einfache Dreisatzformel, Netto Kaltmiete mal die hundertzwei... also die fünfhundert Euro mal die Hundertzwannzig Kommaacht durch hundert zwanzig Kommadrei."
  },
  {
    "start": 219.3,
    "end": 224.8,
    "text": "Das ergibt eine neue Netto kaltmitte von Fünfhundert Zehn Euro und neunundreißig Cent!"
  },
  {
    "start": 225.36,
    "end": 228.5,
    "text": "Also eine Erhöhung von Roundabout zwei Komma Eins Prozent."
  },
  {
    "start": 228.84,
    "end": 233.0,
    "text": "Kleiner Disclaimer an dieser Stelle Die Formel so ist vom Ergebnis sehr richtig."
  },
  {
    "start": 233.2,
    "end": 241.24,
    "text": "ihr müsst natürlich juristisch Formell korrekt, dem Mieter die genaue Berechnungsformel in einem Erhöhungsschreiben darlegen."
  },
  {
    "start": 241.66,
    "end": 243.98,
    "text": "Die Formel hier ist ein bisschen abgekürzt aus Verständnisgründen."
  },
  {
    "start": 244.14,
    "end": 250.6,
    "text": "Ihr findet dazu auf jeden Fall im Internet genug Material oder bei unseren Vorlagen findet ihr auch eine Miet-Erhöhungsvorlage www.emocation.de-Vorlagen."
  },
  {
    "start": 251.94,
    "end": 259.04,
    "text": "Jedenfalls ist das aber die Mechanik, die dahinter steht und so funktioniert die Anpassung dann auch ein Jahr später wieder."
  },
  {
    "start": 259.22,
    "end": 268.7,
    "text": "also ihr könnt Wenn ihr Januar oder Februar im Jahr ist, schaut euch den Januar-Wert an und setzt ihn gleichermaßen ins Verhältnis dann natürlich mit dem Januar Wert."
  },
  {
    "start": 270.34,
    "end": 272.62,
    "text": "Und so könnt ihr das einmal jährlich wiederholen!"
  },
  {
    "start": 273.1,
    "end": 282.9,
    "text": "Ihr müsst es nicht einmal jahrlich wieder holen, ihr könnt auch zwei Jahre warten und siebenundzwanzig überspringen und dann setzt ihr den Janu-Welt-Achtundzwernzig ins Verhältenes mit dem January-Wett-Sechsundzwannzig."
  },
  {
    "start": 283.24,
    "end": 284.62,
    "text": "Das geht natürlich auch!"
  },
  {
    "start": 284.94,
    "end": 286.5,
    "text": "Und wie ist das aber mit der Deckelung?"
  },
  {
    "start": 286.54,
    "end": 288.66,
    "text": "Mal angenommen, wir haben eine Neuvermietung."
  },
  {
    "start": 289.16,
    "end": 294.5,
    "text": "Wir haben jetzt zwei oder drei Jahre die Miete nicht erhöht, wenn wieder versäumt oder aus verschiedenen anderen Gründen."
  },
  {
    "start": 295.0,
    "end": 296.44,
    "text": "Wie ist es dann jahre später?"
  },
  {
    "start": 296.68,
    "end": 298.78,
    "text": "gibt es irgendeine Deckelungen auf die wir achten müssen?"
  },
  {
    "start": 299.16,
    "end": 299.9,
    "text": "Genau, sehr guter Punkt!"
  },
  {
    "start": 300.24,
    "end": 303.04,
    "text": "Es ist in ganz vielen Altmitverträgen passiert das."
  },
  {
    "start": 303.38,
    "end": 308.34,
    "text": "Da hat irgendwann mal ein Vermieter eine Indexmitvereinbarung abgeschlossen und dann aber niemals die Mieterhöhung geltend gemacht."
  },
  {
    "start": 308.94,
    "end": 314.32,
    "text": "Sagen wir, du hättest jetzt schon ... ... einen Indexmieter abgeschlossen mit den €."
  },
  {
    "start": 314.66,
    "end": 316.14,
    "text": "Aber seitdem niemals die Miete angepasst?"
  },
  {
    "start": 316.24,
    "end": 317.48,
    "text": "Dann ist die Frage durchaus berechtigt."
  },
  {
    "start": 317.54,
    "end": 321.96,
    "text": "Kann ich dann jetzt das gesamte Delta per Dreisatz auf die aktuelle Miete umlegen?"
  },
  {
    "start": 322.44,
    "end": 325.58,
    "text": "und der Antwort nach derzeitiger Rechtslage im Grundsatz ganz klar ja!"
  },
  {
    "start": 326.82,
    "end": 331.02,
    "text": "Das Gesetz sieht keine Deckelung vor und der Mieter wird dadurch auch nicht benachteiligt."
  },
  {
    "start": 331.56,
    "end": 336.96,
    "text": "Im Gegenteil er hat sogar ein Vorteil daraus weil was auf jeden Fall nicht geht es Ich kann nicht in die Vergangenheit reisen."
  },
  {
    "start": 337.74,
    "end": 344.38,
    "text": "Und die höheren Mieten, die ich hätte nehmen können im Jahr zwei, siebzehn, achtzehn und so weiter rückwirkeneinfordern."
  },
  {
    "start": 345.26,
    "end": 345.7,
    "text": "Das ist klar!"
  },
  {
    "start": 346.14,
    "end": 355.54,
    "text": "Also die Miete aufgrund der Anpassung gilt frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens wo ich den Mieter die miterhöhung darlege."
  },
  {
    "start": 356.44,
    "end": 358.54,
    "text": "also für die Vergangenheit ist er schon mal safe."
  },
  {
    "start": 361.28,
    "end": 361.92,
    "text": "Warum es geht?"
  },
  {
    "start": 362.24,
    "end": 366.72,
    "text": "Argument dafür ist, der Mieter steht ja nicht schlechter da als wenn ich die ganzen Jahre davor schon den Mietern gelten gemacht"
  },
  {
    "start": 366.76,
    "end": 366.82,
    "text": "habe."
  },
  {
    "start": 366.86,
    "end": 367.0,
    "text": "Ja klar!"
  },
  {
    "start": 367.04,
    "end": 370.06,
    "text": "Ist ja mitunter sogar ein Vorteil für die Mieters, dass die Miete vorhergezogen wurde."
  },
  {
    "start": 370.42,
    "end": 370.7,
    "text": "Richtig."
  },
  {
    "start": 371.58,
    "end": 377.08,
    "text": "Wobei man sagen muss, es gibt einen Gesetzentwurf aktuell zum Zeitpunkt der Aufnahme dieses Videos, der das leicht verändern könnte."
  },
  {
    "start": 377.72,
    "end": 380.02,
    "text": "aber jetzt wo wir gerade aufnehmen gibt es noch gar keine Deckelung."
  },
  {
    "start": 381.18,
    "end": 382.08,
    "text": "Genau, sehr guter Punkt."
  },
  {
    "start": 382.74,
    "end": 387.14,
    "text": "Auf dieses Gesetzesentwurf gehen wir gleich nochmal ein wenn wir die Prosenkonstelindexmeter erörtern."
  },
  {
    "start": 387.54,
    "end": 389.02,
    "text": "der bringt ein bisschen Sand ins Getriebe."
  },
  {
    "start": 389.56,
    "end": 391.26,
    "text": "aber an diesem Grundsatz rüttelt er jetzt auch nicht."
  },
  {
    "start": 391.5,
    "end": 402.92,
    "text": "also dass man jetzt über den gesamten vergangenen Zeitraum die Differenz des VPI's geltend machen kann per Dreisatz wie eben berechnet daran soll dieser Entwurf grundsätzlich auch nichts ändern."
  },
  {
    "start": 403.24,
    "end": 403.8,
    "text": "Ja, spannend."
  },
  {
    "start": 404.42,
    "end": 409.2,
    "text": "Und jetzt kann man mal zum Thema Formerfordernis und wie es vereinbart werden muss."
  },
  {
    "start": 409.24,
    "end": 410.68,
    "text": "Das ist ja ein Punkt die wir immer wieder haben"
  },
  {
    "start": 411.1,
    "end": 411.28,
    "text": "weil ich"
  },
  {
    "start": 411.32,
    "end": 415.42,
    "text": "bis heute nicht glauben kann oder möchte dass man das nicht digital machen kann."
  },
  {
    "start": 415.98,
    "end": 417.52,
    "text": "deswegen würde erzählen uns mal wie."
  },
  {
    "start": 417.98,
    "end": 422.6,
    "text": "was muss man beachten welches form erforderndes gibt es und welche Rahmenbedingungen sind zu beachten?"
  },
  {
    "start": 422.84,
    "end": 431.46,
    "text": "Ja vor allem wir beide haben den punkt auf du kommst ja quasi halbjährlich zu mir und fragst ob wir nicht endlich alle unsere Mietverträge auf Digital umstellen können."
  },
  {
    "start": 432.94,
    "end": 435.6,
    "text": "Grundsatz bei Mietverträgen ist, sie bedürft keiner Form."
  },
  {
    "start": 435.9,
    "end": 436.94,
    "text": "Also der Miet-Vertrag kann sich?"
  },
  {
    "start": 437.5,
    "end": 438.42,
    "text": "Das ist die Antwort immer gleich!"
  },
  {
    "start": 438.92,
    "end": 440.92,
    "text": "Den könnten wir digital, den können wir sogar mündlich schließen."
  },
  {
    "start": 441.28,
    "end": 447.72,
    "text": "Natürlich nicht empfehlenswert, ihr wollt ja Beweissicherheit haben aber theoretisch könnte man denen mit Adobe sein einfach digital unterschreiben kein Problem."
  },
  {
    "start": 448.46,
    "end": 450.98,
    "text": "Aber warum wir es nicht machen, ist eben die Indexierung."
  },
  {
    "start": 451.06,
    "end": 454.12,
    "text": "Wir haben in unseren Miet Verträgen sehr häufig eine indexmiete Feinwart."
  },
  {
    "start": 454.44,
    "end": 459.72,
    "text": "Kommen wir gleich dazu, warum das sinnvoll ist Und die hat immer noch ein strenges Schriftformerfordernis."
  },
  {
    "start": 460.3,
    "end": 470.3,
    "text": "Strenge-Schriftformervordernis bedeutet, dass beide Mietvertragsparteien auf derselben Vertragsurkunde handschriftlich unterschreiben müssen und handschriftele ich meine hier wirklich handschriftlich..."
  },
  {
    "start": 470.52,
    "end": 471.66,
    "text": "...und auch der selben Vertragesum."
  },
  {
    "start": 471.88,
    "end": 472.24,
    "text": "Das auch!"
  },
  {
    "start": 472.5,
    "end": 485.66,
    "text": "Digitale Form oder elektronische Form ist theoretisch möglich aber die elektronischen Form hat eine strenge Voraussetzung es muss sich um qualifiziert elektronischer Signaturen handeln, die eine zwei Faktorordertifizierung erfordern."
  },
  {
    "start": 485.76,
    "end": 498.86,
    "text": "also Irgendwie muss der Mieter sich irgendwie, ihr kennt diese Video-Identverfahren oder ähnlichen Verfahren wo man sich legitimiert hat und die Unterschrift auf Authentizität irgendwann zumindest einmal im Prozess geprüft wird."
  },
  {
    "start": 499.74,
    "end": 508.98,
    "text": "Und derzeit kommen wir in der Diskussion immer wieder dazu dass das noch wahrscheinlich im Regelfall bei den meisten Metern komplexer ist als... dass wir"
  },
  {
    "start": 509.38,
    "end": 512.44,
    "text": "kurz vor allem Durchbruch sind, das wir es bald umsetzen können."
  },
  {
    "start": 513.24,
    "end": 514.28,
    "text": "Weil's immer mehr Möglichkeiten gibt."
  },
  {
    "start": 514.48,
    "end": 520.32,
    "text": "also ich höre immer wieder von Teilnehmern auch von verschiedenen Möglichkeiten die das jetzt ermöglichen mit diesen qualifizierten Signaturen."
  },
  {
    "start": 520.94,
    "end": 526.02,
    "text": "Aber ich glaube noch bin ich bei dir, dass es zu viel Aufwand bedeutet und so umständig ist für die Mieter."
  },
  {
    "start": 526.24,
    "end": 529.92,
    "text": "Also wenn wir schon über Gesetzespolitik sprechen, dann hat den Räufs bei mir auf eine Tür rein."
  },
  {
    "start": 530.0,
    "end": 531.56,
    "text": "also ich halte nicht an der Schriftform fest."
  },
  {
    "start": 531.62,
    "end": 539.84,
    "text": "Ich bin der Erste der auf Papier komplett verzichten wollen würde Und der Gesetzgeber hätte es so leicht in der Hand einfach diese Schrift-Form erfordern ist durch Textform zu ersetzen."
  },
  {
    "start": 540.28,
    "end": 547.36,
    "text": "Er hatte es an zahlreichen Stellen schon in den letzten Bürokratie Entlastungsgesetzen gemacht aber hier konnte er sich nur nicht dazu durchringen."
  },
  {
    "start": 547.86,
    "end": 550.36,
    "text": "Was passiert eigentlich, weil das eine spannende Folgefrage, die mir gerade kommt."
  },
  {
    "start": 550.84,
    "end": 553.88,
    "text": "Was passiert wenn ein Mietvertrag geschlossen wird?"
  },
  {
    "start": 554.54,
    "end": 557.58,
    "text": "Aber eben dass Forma-Forderung sich nicht eingehalten wurde mit Indexmiete."
  },
  {
    "start": 558.22,
    "end": 559.02,
    "text": "Echt klare Antwort!"
  },
  {
    "start": 559.14,
    "end": 561.42,
    "text": "Der Miet Vertrag bleibt wirksam, die Indexmitte aber nicht."
  },
  {
    "start": 562.04,
    "end": 563.92,
    "text": "Genau und dann fällt man zurück auf die Ortsüblichkeit."
  },
  {
    "start": 564.22,
    "end": 575.12,
    "text": "Na ja dann gelten die gesetzlichen Mieterungsmöglichkeiten und können es auf ortsügliche Vergleichsmiete hochgehen, wenn sie höher ist oder Modellierungsumlagen sind möglich... Einvernehmliche Mieterhöhung, aber eben nicht die Erhöhungsmiete."
  },
  {
    "start": 575.22,
    "end": 575.7,
    "text": "Das heißt"
  },
  {
    "start": 576.2,
    "end": 583.22,
    "text": "wenn man das nicht einhält ist es auch irgendwie komplett kein Weltuntergang und man fällt einfach nur zurück auf die Ortsüblichkeit."
  },
  {
    "start": 583.72,
    "end": 587.56,
    "text": "Ja sobald was voraussetzt dass da eure Miete wieder überholt hat."
  },
  {
    "start": 588.98,
    "end": 592.46,
    "text": "Genau also wenn ihr an der Indexmiete, wenn ihr sie haben wollt bitte denkt dran."
  },
  {
    "start": 592.72,
    "end": 593.14,
    "text": "schriftlich."
  },
  {
    "start": 593.9,
    "end": 595.46,
    "text": "strenge Formvorgabe derzeit."
  },
  {
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    "end": 601.94,
    "text": "Aber wir müssen natürlich auch beachten dass grundsätzlich andere Miet-Erhöhungen Möglichkeiten gesperrt werden."
  },
  {
    "start": 602.0,
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  },
  {
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    "text": "Genau."
  },
  {
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    "end": 615.26,
    "text": "Die Indexmieter ist sehr humorlos, wenn man diese vereinbart hat dann kann man eben nicht mehr auf die ortsübliche Vergleichsmiete hochgehen und man kann grundsätzlich mit sehr engen Ausnahmen keine Modensierungsumlage machen."
  },
  {
    "start": 616.02,
    "end": 618.94,
    "text": "Und übrigens auch die Staffelmietern, die kann man auch nicht parallel dazu abschließen."
  },
  {
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    "text": "also was bleibt es immer?"
  },
  {
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    "end": 623.1,
    "text": "der Einfall nämlich im Mieterhöhung aber auf die hat man ja keinen Anspruch."
  },
  {
    "start": 623.28,
    "end": 628.8,
    "text": "also wenn man einen gerichtsfesten Anspruch haben will dann ist man stark mit der Indexmiete."
  },
  {
    "start": 629.1,
    "end": 630.5,
    "text": "das ist der Preis den man zahlt dafür."
  },
  {
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    "text": "Okay, und lassen Sie es immer dazukommen?"
  },
  {
    "start": 632.96,
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    "text": "Ist das dann trotzdem sinnvoll für uns Vermieter eine Indexmiete abzuschließen?"
  },
  {
    "start": 636.28,
    "end": 637.62,
    "text": "Die Frage ist auf jeden Fall berechtigt."
  },
  {
    "start": 637.7,
    "end": 638.7,
    "text": "Und die müssen wir jetzt erörtern."
  },
  {
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    "end": 646.12,
    "text": "Also so ein paar Pros-und-Cons, klassisch wie früher beim Deutschaufsatz, bezüglich der Indexmied der Erörtern weil es kein No-Brain hat, sie zu nehmen!"
  },
  {
    "start": 647.36,
    "end": 648.66,
    "text": "Lass uns positiv wie wir sind,"
  },
  {
    "start": 649.5,
    "end": 650.26,
    "text": "wo Sie reinsteigen."
  },
  {
    "start": 650.42,
    "end": 651.94,
    "text": "Genau mit dem Pros einsteigen."
  },
  {
    "start": 652.04,
    "end": 653.84,
    "text": "also was ist erst mal ein klares Prost?"
  },
  {
    "start": 654.26,
    "end": 659.2,
    "text": "man hat eine faire, ausgewogene Miete-Anpassungsmöglichkeiten in beide Seiten."
  },
  {
    "start": 659.26,
    "end": 662.34,
    "text": "Weil wir haben ja gerade gesagt die können in beide Richtungen greifen."
  },
  {
    "start": 662.48,
    "end": 671.24,
    "text": "Die Indexmiete kann auch zu einer Mietsenkung führen im Falle eine Deflation also im Prinzip führt sie dazu dass die Miete mit der allgemeinen Verbraucherpreisentwicklung mitschwingt."
  },
  {
    "start": 671.72,
    "end": 675.72,
    "text": "das ist erstmal für jeden Mieter der sich damit kurz auseinandersetzt nachvollziehbar."
  },
  {
    "start": 676.24,
    "end": 680.12,
    "text": "Auch für den Vermieter ist es eine relativ klare Regelung für die Zukunft."
  },
  {
    "start": 680.9,
    "end": 685.98,
    "text": "weiteres Pro Argument ist Es ist völlig üblich und auch dem Mieter nachvollziehbar."
  },
  {
    "start": 686.04,
    "end": 688.84,
    "text": "erklär war, dass man das für die gesamte Mietlaufzeit vereinbart."
  },
  {
    "start": 689.44,
    "end": 699.24,
    "text": "Bei der Staffelmiete – das ist ja das andere Tool, was man vorsehen kann im Mietvertrag – da muss man ja Flagge zeigen und eine Liste von konkreten Miet-Erhöhungswerten für die Zukunft darlegen."
  },
  {
    "start": 699.5,
    "end": 700.84,
    "text": "Die muss maximal transparent sein!"
  },
  {
    "start": 701.4,
    "end": 704.84,
    "text": "Und wenn die Liste eine ganze Seite lang ist, dann erschlägt sie den Mietern vielleicht, oder?"
  },
  {
    "start": 704.9,
    "end": 713.2,
    "text": "Bei der Indexmiete ist es sehr passos einfach so wie er ist und bezieht sich im Regelfall auf das gesamte beschränken, aber muss man nicht."
  },
  {
    "start": 713.26,
    "end": 713.38,
    "text": "Gibt"
  },
  {
    "start": 713.44,
    "end": 715.14,
    "text": "es eigentlich bei der Staffelmiete eine Obergrenze?"
  },
  {
    "start": 715.5,
    "end": 715.6,
    "text": "Nee,"
  },
  {
    "start": 716.08,
    "end": 716.52,
    "text": "auch das nicht!"
  },
  {
    "start": 716.6,
    "end": 718.16,
    "text": "Okay also man kann nur zwei Seiten sozusagen"
  },
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    "start": 718.54,
    "end": 719.16,
    "text": "in den nächsten fünf Jahren"
  },
  {
    "start": 719.24,
    "end": 719.66,
    "text": "sehen... Man könnte"
  },
  {
    "start": 719.7,
    "end": 722.54,
    "text": "bis zum Jahr zweitausendzweihundert Staffelmeter... Aber"
  },
  {
    "start": 722.58,
    "end": 723.78,
    "text": "das ist wirklich der Vorteil bei der Indexmiete?"
  },
  {
    "start": 723.84,
    "end": 723.88,
    "text": "ne?"
  },
  {
    "start": 724.02,
    "end": 731.94,
    "text": "Weil bei der Staffelmieter kann der Mieter erschlagen werden und so sieht man ja einfach Artinfinitum nicht die Änderung der Mieten beim Indexmietern."
  },
  {
    "start": 732.14,
    "end": 740.88,
    "text": "Gegenüber der Staffemieter hat die Indexmitte hier übrigens aber ein Trumpf weil die Staffel-Miete die hat zwar keine Mengenmäßige Begrenzung auch an sich keine Höhlenmäßige."
  },
  {
    "start": 741.92,
    "end": 747.02,
    "text": "Aber wenn wir in einem angespannten Mietmarkt sind, wo die Mietpreisbremse gilt."
  },
  {
    "start": 747.18,
    "end": 759.32,
    "text": "Also es ist eine Landesordnung gibt, die den Markt als angespannt ausweist und wir nur zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete im Staat erhöhen durften dann gilt das bei der Indexmiete nur für den Startmiete."
  },
  {
    "start": 759.78,
    "end": 761.78,
    "text": "Nur die Ausgangsmiete ist von der Indexmeter betroffen."
  },
  {
    "start": 762.5,
    "end": 768.06,
    "text": "Die prozentualen Mieterhöhungen gemäß der Formel, die wir gerade besprochen haben, greifen trotzdem weiter."
  },
  {
    "start": 768.62,
    "end": 770.94,
    "text": "Dann natürlich aber bezogen auf den Klinienausgangswert."
  },
  {
    "start": 771.32,
    "end": 779.12,
    "text": "Bei der Staffelmiete muss sich jede einzelne Staffel in der Zukunft vor der dann zulässigen, ausüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent rechtfertigen."
  },
  {
    "start": 779.32,
    "end": 781.0,
    "text": "Das ist so ein kleiner Vorteil bei der Indexmiete."
  },
  {
    "start": 781.08,
    "end": 784.74,
    "text": "die Erhöhungen kann dir quasi keine... also die prozentualen Erhöhrungen kann ihr keiner mehr nehmen."
  },
  {
    "start": 785.62,
    "end": 789.96,
    "text": "Da muss ich bei Neuvermitteln daran halten, bis da nicht mehr gebunden an dem Wienpreisbaum sind zum Beispiel."
  },
  {
    "start": 790.28,
    "end": 790.58,
    "text": "Exakt!"
  },
  {
    "start": 791.02,
    "end": 798.1,
    "text": "Für uns das Hauptpro Argument ist und bleibt aber wie schon eine Einleitung gesagt, der Inflationsschutz haben jetzt die Inflation erlebt."
  },
  {
    "start": 798.62,
    "end": 810.24,
    "text": "Unser Wirtschaftssystem ist darauf ausgerichtet, dass wir eine konstante Inflacion haben, die mal ausschlägt und grundsätzlich bietet die Indexmiete davor für uns Vermieter einen gewissen Schutz."
  },
  {
    "start": 810.7,
    "end": 824.62,
    "text": "Was ich spannend finde ist auch nochmal die Betrachtung des Darlehens mit der Mieterhöhung bei den Indexmieten weil wir machen ja eine Ankaufsfinanzierung Wir haben einen festen Zins, eine feste Tilgung einer Anruhität und mit der Inflation ändert sich das ja nicht."
  },
  {
    "start": 824.66,
    "end": 825.88,
    "text": "Das heißt es darin wird entwertet."
  },
  {
    "start": 825.92,
    "end": 826.18,
    "text": "Richtig!"
  },
  {
    "start": 826.62,
    "end": 840.74,
    "text": "Und wir vermieten neu... ...wir machen eine Indexmiete, wir müssen uns dann zwar an die Grenzen und Beschränkungen halten zum Beispiel in die Mietpreisbremse sind dann aber nicht mehr gebunden an Vergleichsmieten z.B.. Wir brauchen keine ortsüblichen Vergleichsmieten mehr, wir brauchen kein Mietspiegel."
  },
  {
    "start": 841.14,
    "end": 843.9,
    "text": "Wir haben den VPI, den Verbraucherpreisindex als Basis."
  },
  {
    "start": 843.96,
    "end": 853.48,
    "text": "Das heißt, wir können sicherstellen dass wir mit der Inflation mindestens eben die Mieten dann erhöhen richtig anheben und gleichzeitig entwerten wir um diese Rate quasi das Darlehen."
  },
  {
    "start": 853.86,
    "end": 856.36,
    "text": "also die Schere geht auf zu unseren Gunsten."
  },
  {
    "start": 857.18,
    "end": 859.06,
    "text": "Ja, völlig valide."
  },
  {
    "start": 860.0,
    "end": 867.42,
    "text": "Ich finde in der Gänzung hast du eigentlich noch einen weiteren Proagument gebracht was wir auch euch so sehen nämlich das ist eine Verwaltungsvereinbarung."
  },
  {
    "start": 868.72,
    "end": 876.82,
    "text": "Wir kennen ja den Schmerz von Mieterhöhungen wenn wir keine Indexmiete haben vor allem wo wir kein Mietspiegel haben also vor allen kleineren Ortschaften."
  },
  {
    "start": 877.42,
    "end": 891.1,
    "text": "Wenn man sich mühevoll vergleichbare Wohnungen kann auch auf Vergleichs-Wohnungsbasis die Mietanpassung verlangen aber da muss man mindestens drei vergleichbaren Wohnungen finden Und das bereitet manchmal Mühe und darauf kann man auch verzichten, wenn man einen Indexmieter hat."
  },
  {
    "start": 891.14,
    "end": 892.6,
    "text": "Das ist auch ein interessantes Pro Argument."
  },
  {
    "start": 893.0,
    "end": 893.22,
    "text": "Ja klar!"
  },
  {
    "start": 893.3,
    "end": 896.18,
    "text": "Gerade wenn wir das irgendwie dann im jährlichen Turnus machen."
  },
  {
    "start": 896.62,
    "end": 905.22,
    "text": "Wenn wir das ja gerade auch strukturieren dass wir überlegen dann einmal im Jahr die Mieterhöhung zu machen und da haben wir einmal mehr den Aufwand, musst du sagen, das schreiben Vorbereiten raus schicken und gut es."
  },
  {
    "start": 906.92,
    "end": 907.92,
    "text": "Wo lichtes aber auch Schatten?"
  },
  {
    "start": 908.42,
    "end": 909.84,
    "text": "Wir haben auch Kontraargumente."
  },
  {
    "start": 910.06,
    "end": 915.02,
    "text": "eins haben wir eben schon beiläufig erwähnt nämlich ebenso noch in die andere Richtung wirken kann."
  },
  {
    "start": 915.16,
    "end": 919.74,
    "text": "Es kann theoretisch auch zu einer Mietsenkung führen, aber davon haben wir jetzt nicht allzu große Sorge."
  },
  {
    "start": 920.0,
    "end": 931.34,
    "text": "Martin dann zum einen ist Deflation sehr selten und zum anderen der Mieter muss doch erstmal proaktiv auf die Idee kommen uns ein Schreiben zu schicken wo er mit dieser Dreisatzformel die wir vorhin genannt haben eine Miet-Senkung verlangen."
  },
  {
    "start": 931.54,
    "end": 931.72,
    "text": "Ja, genau."
  },
  {
    "start": 931.76,
    "end": 935.96,
    "text": "Das Gute ist halt das Gesetz erfordert ja nicht von uns, dass wir den Mieter unterrichten über eine Miedsenkung?"
  },
  {
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    "end": 936.44,
    "text": "Nein, genau!"
  },
  {
    "start": 936.5,
    "end": 941.84,
    "text": "Sondern dem Mietern müsste die Inflationsrate dann verfolgen und uns bei einer Deflation benachrichtigen... Exakt!"
  },
  {
    "start": 941.9,
    "end": 943.36,
    "text": "...und dann proaktiv die Miete senken."
  },
  {
    "start": 943.5,
    "end": 943.78,
    "text": "Exakt."
  },
  {
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    "end": 947.08,
    "text": "Unter Darlegung des neuen und des alten VPI-Werte."
  },
  {
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    "end": 947.38,
    "text": "Genau."
  },
  {
    "start": 948.2,
    "end": 948.62,
    "text": "Kann passieren."
  },
  {
    "start": 948.66,
    "end": 950.76,
    "text": "natürlich gibt es sehr aufmerksame Mieters, die das auch machen werden."
  },
  {
    "start": 950.8,
    "end": 953.18,
    "text": "Und zwar sicherlich da zwei drei ein, vier fünf."
  },
  {
    "start": 953.96,
    "end": 955.78,
    "text": "Du kennst die gleichen Namen an dich auch gerade denke."
  },
  {
    "start": 956.68,
    "end": 959.96,
    "text": "Aber klar in der Vergangenheit aber selten gewesen."
  },
  {
    "start": 960.84,
    "end": 964.64,
    "text": "Ein weiteres Kontraargument, aber das schon leider häufig der Fall ist."
  },
  {
    "start": 965.04,
    "end": 969.58,
    "text": "Nämlich dass im Regelfall die Inflation kein Renditebooster herbeiführt."
  },
  {
    "start": 969.94,
    "end": 980.54,
    "text": "Die Inflasion bewegt sich im Regelfall wie wir jetzt in der Grafik uns hier einmal anschauen können vom Statistischen Bundesamt VPI von zweiundneinzig bis fünfundzwanzig durchaus im Bereich eins."
  },
  {
    "start": 980.72,
    "end": 982.26,
    "text": "Eins Komma Fünf Bis Zwei Prozent."
  },
  {
    "start": 982.96,
    "end": 990.36,
    "text": "Das ist so die Standard Range und also große Luftsprünge werden wir mit der Indexmiete also in den meisten Jahren nicht machen."
  },
  {
    "start": 990.66,
    "end": 993.02,
    "text": "Genau, Kalkulationssicherheit aber keine großen Luftsprünge."
  },
  {
    "start": 993.58,
    "end": 1005.58,
    "text": "Zusätzlich kommt jetzt möglicherweise durch ein neues Gesetz was du vorhin schon erwähnt hast, Martin noch etwas mehr Sand ins Kretriebe weil den Vermietern auch die Ausschläge genommen werden sollen nach oben."
  },
  {
    "start": 1006.14,
    "end": 1020.08,
    "text": "Es gibt es gerade also gerade heißt Februar zwanzig sechsundzwanzig im Gesetzentwurf von Bundesjustizministerium wo die jährliche Anpassung der Miete wegen der Aufgrund einer Indexierung auf drei Komma fünf Prozent gekippt werden soll."
  },
  {
    "start": 1020.5,
    "end": 1023.8,
    "text": "In beide Richtungen natürlich, aber gut, deflation kann ja vergessen es wird nicht passieren."
  },
  {
    "start": 1024.48,
    "end": 1035.74,
    "text": "Das heißt also wenn wir wirklich einmal ein Spike haben wie wir den Grafen eben gesehen haben mit zweiundzwanzig dreiundzwantig über sechs Prozent dann können wir nicht die sechs Prozent ansetzen sondern in den Jahren eben auch nur dreikommer fünf Prozent."
  },
  {
    "start": 1036.18,
    "end": 1049.38,
    "text": "Also wenn dieses Gesetz wirklich rauskommt ist das so ein kleines weiteres zusätzliches Kontraargument gegen die Indexmiete weil wir dann meistens nur dieser low range bleiben ohne dass wir von den spikes profitieren"
  },
  {
    "start": 1049.72,
    "end": 1051.7,
    "text": "Wobei da ja die Rede ist von drei Prozent, fünf Prozent."
  },
  {
    "start": 1051.94,
    "end": 1053.62,
    "text": "Das ist gar nicht mehr so die Low Range."
  },
  {
    "start": 1054.0,
    "end": 1062.38,
    "text": "Wenn wir das letzten dreißig, fünfundreißig Jahre fast anschauen, dann hatten wir nur zwei Spikes in der Grafik, also echter neunziger Jahre und eben zwanzig Runde baut"
  },
  {
    "start": 1062.5,
    "end": 1063.72,
    "text": "auf diesen Betrachtungszeitraum."
  },
  {
    "start": 1063.78,
    "end": 1063.84,
    "text": "Auf"
  },
  {
    "start": 1063.88,
    "end": 1064.56,
    "text": "diesem Betrachtszeitraum"
  },
  {
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    "end": 1065.72,
    "text": "wäre es nicht so schlimm gewesen."
  },
  {
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  },
  {
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    "end": 1066.82,
    "text": "Ja, genau."
  },
  {
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    "text": "Natürlich"
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  {
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    "end": 1071.92,
    "text": "könnte auch ein weiteres Kontragument sein dass andere Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgeschlossen sind."
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  {
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    "text": "Wie siehst du das Pro?"
  },
  {
    "start": 1073.36,
    "end": 1074.5,
    "text": "Genau, das haben wir für ihn schon erwähnt."
  },
  {
    "start": 1074.62,
    "end": 1077.78,
    "text": "Also die Indexmieter ist wie gesagt ein humorloses Instrument."
  },
  {
    "start": 1077.96,
    "end": 1081.28,
    "text": "Es toleriert neben sich kaum andere Mieterwirkungsmöglichkeiten."
  },
  {
    "start": 1081.36,
    "end": 1088.66,
    "text": "in sehr begrenztem Umfang nämlich wenn man es nicht zu vertreten hat also gesetzlich dazu verpflichtet kann man Modernisierungsumlagen vornehmen."
  },
  {
    "start": 1088.7,
    "end": 1089.98,
    "text": "Das ist derzeit sehr wenig."
  },
  {
    "start": 1090.52,
    "end": 1100.9,
    "text": "Dämmung oberste Geschossdecke, dämmungen offener Heiz- und Warnwasserleitungen so dass es im Prinzip gerade aktuell ist was was man trotzdem umlegen kann wenn man eine Indexmiete hat."
  },
  {
    "start": 1100.98,
    "end": 1102.68,
    "text": "ansonsten ... keine Motto umlagen."
  },
  {
    "start": 1102.94,
    "end": 1104.02,
    "text": "Das muss man schon mal festhalten!"
  },
  {
    "start": 1104.28,
    "end": 1104.4,
    "text": "Was"
  },
  {
    "start": 1104.46,
    "end": 1106.16,
    "text": "wichtig wird wirklich festzuhalten ist, ne?"
  },
  {
    "start": 1106.2,
    "end": 1110.88,
    "text": "Ich will das noch einmal unterstreichen... ...weil dass es dann für die Strategie beim Ankauf extrem wichtig ist."
  },
  {
    "start": 1110.92,
    "end": 1120.72,
    "text": "Wenn man einen Mehrfamilienhaus kauft zum Beispiel,... ...wohin man weiß, dass man maßgeblich Monensierungsmaßnahmen machen möchte, signifikant,... ...dann macht es wahrscheinlich wenig Sinn erstmal über Indexmieten zu gehen."
  },
  {
    "start": 1121.22,
    "end": 1122.2,
    "text": "Weil da ist man sehr gedeckelt,"
  },
  {
    "start": 1122.28,
    "end": 1122.32,
    "text": "ne?!"
  },
  {
    "start": 1122.8,
    "end": 1125.92,
    "text": "Also sozusagen auf diesem Höchstmöglichkeit, den du gerade genannt hast."
  },
  {
    "start": 1126.08,
    "end": 1132.18,
    "text": "Ja also zumindest muss man dann wirklich intensiv in die Berechnung gehen und kalkulieren was man plant wieviel man dann umlegen kann."
  },
  {
    "start": 1132.48,
    "end": 1145.08,
    "text": "Denkt dran, acht Prozent der Modensierungskosten könnt ihr auf die Jahresnettokaltmiete legen und dann gucken wir, wie viel das ist und wie viele ihr euch nehmt quasi durch die Indexmiete wo wir vielleicht in den nächsten zehn Jahren nur ein bis zwei Prozent Panum haben."
  },
  {
    "start": 1145.66,
    "end": 1149.96,
    "text": "Also vor allem bei so dicken Maßnahmen wie Balkonanbau, komplette E-Sanierung,"
  },
  {
    "start": 1150.4,
    "end": 1150.68,
    "text": "Dämmung..."
  },
  {
    "start": 1151.68,
    "end": 1153.26,
    "text": "Genau, Dämmung von außen."
  },
  {
    "start": 1153.48,
    "end": 1154.58,
    "text": "Also eher energetische Sanierung, sorry!"
  },
  {
    "start": 1155.48,
    "end": 1159.7,
    "text": "Genau, also Dämongebäudehöhle oben unten neue Heizung, neue Fenster."
  },
  {
    "start": 1159.76,
    "end": 1169.04,
    "text": "wenn ihr so ein komplett rund Umschlag plant noch nach Neuvermietung dann ist es wirklich Punkt wo man überlegen muss ob sich dann die Indexmiete wirklich bezahlt macht."
  },
  {
    "start": 1169.92,
    "end": 1179.24,
    "text": "auf der anderen Seite wenn man aber nur überschaubern großen modernisierungsaufwand vor hat Vor dem Hintergrund der vorgenannten Pro-Augumente, vielleicht trotzdem Sinn."
  },
  {
    "start": 1179.78,
    "end": 1189.78,
    "text": "Weil bei der Motto-Mlage hat man die halt einmal, also man hat nur einen Schuss und wenn man diese Mieterhöhung gezogen hat ist man danach womöglich über Jahrzehnte an diese Miete gebunden."
  },
  {
    "start": 1189.9,
    "end": 1189.94,
    "text": "Ja"
  },
  {
    "start": 1190.4,
    "end": 1200.22,
    "text": "genau, also setz euch genau hin bevor ihr ankauft, setzt euch hin, überlegt euch macht die Kalkulationen und spielt das Szenario durch, überlegt euch genau die Sanierungskosten, die auf euch zukommen beim negatischen Sanierung."
  },
  {
    "start": 1200.66,
    "end": 1205.08,
    "text": "stellt dem gegenüber die potenziellen Indexmieterhöhrungen in den nächsten Jahren und trefft eine Entscheidung."
  },
  {
    "start": 1205.44,
    "end": 1208.2,
    "text": "So, wir haben jetzt über die Modensierung zum Lager gesprochen."
  },
  {
    "start": 1208.24,
    "end": 1209.34,
    "text": "Die weitestgehend gesperrt ist."
  },
  {
    "start": 1209.5,
    "end": 1222.08,
    "text": "aber wir dürfen nicht vergessen auch eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die sonst vom Gesetzeswegen grundsätzlich möglich ist, ist gesperrt durch die Indexmiete und das darf man nicht allzu sehr auf die leichte Schulter nehmen."
  },
  {
    "start": 1222.88,
    "end": 1225.14,
    "text": "Lasst uns kurz mal verdeutlichen was das bedeutet."
  },
  {
    "start": 1225.94,
    "end": 1236.5,
    "text": "Die ortsübliche Vergleichsmiete ist von einer gesetzgeberischen Konzeption der Durchschnittswert für vergleichbaren Wohnraum in vergleichbarer Lage, wie er in den letzten sechs Jahren vereinbart wurde."
  },
  {
    "start": 1236.8,
    "end": 1237.6,
    "text": "Der Durchschnitzmietwert."
  },
  {
    "start": 1237.82,
    "end": 1240.92,
    "text": "Das ergibt sich aus Paragraph fünfundundfünfzig abseits zwei BGB."
  },
  {
    "start": 1241.32,
    "end": 1245.4,
    "text": "Das Besondere ist aber, wie diese orts übliche Vergleichsmiete hergeleitet wird?"
  },
  {
    "start": 1245.52,
    "end": 1251.38,
    "text": "Weil wir können ja nicht bei jeder Neuvermietung dahergehen und eine Riesendatenbasis bilden um diesen Vergleichswert zu ermitteln."
  },
  {
    "start": 1252.38,
    "end": 1257.16,
    "text": "Und ein Hauptbegründungsmittel, das der Gesetzgeber uns an die Hand gegeben hat ist der Mietspiegel."
  },
  {
    "start": 1257.5,
    "end": 1259.22,
    "text": "Habt ihr mit Sicherheit alles schon mal eingesehen?"
  },
  {
    "start": 1260.32,
    "end": 1262.24,
    "text": "Mietspegel wird immer lokal herausgegeben."
  },
  {
    "start": 1262.44,
    "end": 1272.3,
    "text": "Vorsicht achtet darauf, dass es der offizielle Miet-Spiegel vom zum Beispiel Land Berlinis, Land Hamburg Stadt München also von der Stadt oder Gemeinde nicht von Imo Scout und Co."
  },
  {
    "start": 1272.88,
    "end": 1281.52,
    "text": "wirklich der offiziere Miet Spiegel so dieser ist ein wahrscheinlich das schlagkräftigste Begründungsmittel für die ortsübliche Vergleichsmieter."
  },
  {
    "start": 1282.16,
    "end": 1293.44,
    "text": "Dieser Mietspiegel wird erstellt durch Befragung von zahlreichen Vermietern am Ort, welche Miethöhen sie in den letzten sechs Jahren für welchen Wohnraum vereinbart haben."
  },
  {
    "start": 1293.68,
    "end": 1295.36,
    "text": "Also wirklich eine Riesendatenerhebung."
  },
  {
    "start": 1295.58,
    "end": 1305.26,
    "text": "vor allem in den großen Städten werden natürlich da auch übergewichtet die großen öffentlichen Bestandshalter befragt, also die großen öffentlichen Wohnungsbaugenossenschaften oder Gesellschaften."
  },
  {
    "start": 1306.04,
    "end": 1308.7,
    "text": "Die natürlich tendenziell etwas konservativere Mieten haben."
  },
  {
    "start": 1309.32,
    "end": 1315.62,
    "text": "Dadurch sind die Mietspiegelwerte in aller Regel deutlich niedriger als die aktuellen Marktwerte."
  },
  {
    "start": 1315.76,
    "end": 1324.28,
    "text": "Also ihr werdet auf ImmuScout im Durchschnitt deutlich höhere Mieten für eure Wohnung finden, als wenn ihr diese nach eurem lokalen Mietspegel einwertet."
  },
  {
    "start": 1324.78,
    "end": 1329.48,
    "text": "Was bedeutet das jetzt für Index- und Neuvermietung und spätere Mieterhöhungsmöglichkeiten?"
  },
  {
    "start": 1329.76,
    "end": 1337.6,
    "text": "Die Mietersöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass dieser Mietspiegelwert über eurer Netto-Kaltmiete liegt."
  },
  {
    "start": 1337.74,
    "end": 1338.9,
    "text": "Also zahlen Beispiel von vorhin."
  },
  {
    "start": 1339.46,
    "end": 1341.66,
    "text": "Ihr startet mit fünfhundert Euro netto kalt."
  },
  {
    "start": 1342.62,
    "end": 1347.76,
    "text": "Die ortsümliche Vergleichsmieten nach Mietspegel ist aber zum Zeitpunkt des Starts vierhundert euro."
  },
  {
    "start": 1348.6,
    "end": 1350.28,
    "text": "Dann könnt ihr keine Mietahöhung vornehmen!"
  },
  {
    "start": 1350.74,
    "end": 1352.52,
    "text": "Ganz wichtig, keine Mieterhöhung möglich."
  },
  {
    "start": 1352.98,
    "end": 1359.68,
    "text": "Erst dann wenn der Mietspiegel wert auf fünfhundert-ein Euro geklettert ist und dann aber auch nur bis fünfhundertein Euro."
  },
  {
    "start": 1360.38,
    "end": 1367.78,
    "text": "also bitte nicht dem Irrtum verfallen, den viele verfallen dass man alle drei Jahre die Miete um zwanzig beziehungsweise fünfzehn Prozent erhöhen kann."
  },
  {
    "start": 1368.12,
    "end": 1373.32,
    "text": "Nein zumindest kleine Präzisierungen nach Mietspiegeln nicht aber du hast immer eine Möglichkeit nochmal Vergleichswohnung zu suchen."
  },
  {
    "start": 1374.12,
    "end": 1375.12,
    "text": "Du sprichst jetzt über Mietspiegel."
  },
  {
    "start": 1375.18,
    "end": 1375.26,
    "text": "Ist"
  },
  {
    "start": 1376.48,
    "end": 1393.28,
    "text": "theoretisch richtig, dort wo es aber Mietspegel gibt muss man den Miet-Spiegelwert im Mieterhöhungsverfahren immer benennen und man hat nahezu keine Chance vor Gericht mit drei Vergleichswohnungen oder auch mehr zu gewinnen wenn es einen aktuellen vor allem qualifizierten Mietespiegel gibt."
  },
  {
    "start": 1393.66,
    "end": 1398.26,
    "text": "also ein Richter wird in aller Regel die Mietspiegelwerte heranziehen auch wenn deine Vergleichswohlung höher sind Auch"
  },
  {
    "start": 1398.34,
    "end": 1399.6,
    "text": "wenn's keinen Qualifizierten gibt."
  },
  {
    "start": 1399.8,
    "end": 1400.38,
    "text": "nur ein einfachem"
  },
  {
    "start": 1400.78,
    "end": 1404.62,
    "text": "Wenn er aktuell ist wahrscheinlich auch dann Drei, vier, fünf Jahre alt."
  },
  {
    "start": 1404.66,
    "end": 1405.28,
    "text": "Natürlich dann nicht mehr."
  },
  {
    "start": 1405.58,
    "end": 1410.76,
    "text": "Je älter er ist, desto mehr verliert er natürlich Aussagekraft weil Durchschnittswert der letzten sechs Jahre."
  },
  {
    "start": 1410.92,
    "end": 1413.82,
    "text": "Ein Vier-Jahre alter Mietspiegel sagt nicht viel über einen Durchschnitzung."
  },
  {
    "start": 1413.96,
    "end": 1418.72,
    "text": "Aber wenn er aktuell ist also ein Maximal zwei Jahre wird auch der sich meistens durchsetzen."
  },
  {
    "start": 1418.82,
    "end": 1420.32,
    "text": "und könnte man das mit einem Gutachter hellen?"
  },
  {
    "start": 1420.62,
    "end": 1422.1,
    "text": "Also im Gutachten durch den Sachverständigen?"
  },
  {
    "start": 1422.14,
    "end": 1422.16,
    "text": "Im"
  },
  {
    "start": 1422.28,
    "end": 1424.32,
    "text": "Gutachtern ist es auch ein mögliches Begründungsmittel."
  },
  {
    "start": 1424.54,
    "end": 1425.32,
    "text": "auf jeden Fall sehr richtig."
  },
  {
    "start": 1425.84,
    "end": 1434.68,
    "text": "Mit Sicherheit wird der mehr als drei Vergleichsverordnungen heranziehen aber mit Sicherheit nicht so viele wie bei der Erstellung von einem qualifizierten Mietspegel."
  },
  {
    "start": 1434.76,
    "end": 1438.14,
    "text": "Also auch, der Miet-Spiegel wird sich gegenüber dem Gutacht am Regelfall vor Gericht durchsetzen?"
  },
  {
    "start": 1438.88,
    "end": 1439.78,
    "text": "Langer Rede kurzer Sinn!"
  },
  {
    "start": 1440.1,
    "end": 1454.66,
    "text": "Wenn ihr ein qualifiziertes Mietspiegel oder zumindest auch einen einfachen aber aktuellen Mietspiegel von offizieller Stelle herausgegeben für eure Wohnung habt, unterstellt bitte dass das die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des Mieterhöhungsmietrechts ist."
  },
  {
    "start": 1455.82,
    "end": 1462.46,
    "text": "Das heißt also wenn wir Solange wir unter den fünfhundert Euro im Mietspiegel stehen haben für unsere Wohnung, können wir keine Mieterhöhung vornehmen."
  },
  {
    "start": 1463.4,
    "end": 1475.92,
    "text": "So und das ist ja der Vorteil von der Indexmiete Die indexmiete interessiert sich nicht dafür was die ortsübliche Vergleichsmiete im Metspiegel sagt Sondern da können wir mit der vorhin genannten Formel Von den fünf hundert Euro ausgehend eine Miet-Erhöhungen verlangen Vornehmen."
  },
  {
    "start": 1476.1,
    "end": 1479.16,
    "text": "Lasst uns einmal ganz kurz anschauen Was es grafisch bedeutet."
  },
  {
    "start": 1479.68,
    "end": 1482.86,
    "text": "Und hier haben jetzt einfach paar Werte zur Unterstellung Angesetzt."
  },
  {
    "start": 1483.1,
    "end": 1490.74,
    "text": "Wir unterstellen einer Marktmiete für eure Wohnung, jetzt bleiben wir mal bei Quadratmeterwerten von sechzehn Euro pro Quadratmetern."
  },
  {
    "start": 1491.14,
    "end": 1500.4,
    "text": "Egal wie groß die Wohnung, wie sie eingerichtet ist und wir unterstellen das genau diese Wohnung nach offiziellem Mietspiegelwert eine ortsübliche Vergleichsmiete OVM von zehn Euro pro quadratmeter hat."
  },
  {
    "start": 1500.44,
    "end": 1510.18,
    "text": "Wir unterstellen jetzt weiter um das Argument zu verdeutlichen dass die orts übliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel alle zwei Jahre um zehn Prozent steigt."
  },
  {
    "start": 1510.58,
    "end": 1512.7,
    "text": "Das is wirklich ne sportliche Unterstellung."
  },
  {
    "start": 1513.18,
    "end": 1521.48,
    "text": "in vielen Fällen sind die Mietwerte schon höher gestiegen als die allgemeine Verbraucherpreisinflationen in den letzten Jahren, vor allem in den Ballungsräumen."
  },
  {
    "start": 1521.52,
    "end": 1528.58,
    "text": "Ja zugegeben aber zehn Prozent alle zwei Jahre also rund fünf Prozent jedes Jahr ist schon eine stramme Unterstellung."
  },
  {
    "start": 1528.64,
    "end": 1531.14,
    "text": "Aber für dieses Beispiel lass uns das unterstellen, d.h."
  },
  {
    "start": 1531.4,
    "end": 1541.48,
    "text": "also von den zehn Euro gehen wir alle zwei Jahre um zehn Prozent hoch auf den jeweils letzten Wert und wir unterstellen eine Verbraucherpreisinflation von zwei Prozent, also alle zwei jahre gehen wir um vier Prozent hoch."
  },
  {
    "start": 1541.68,
    "end": 1543.34,
    "text": "Das einfach mal mit dieser Unterstellung arbeiten."
  },
  {
    "start": 1543.78,
    "end": 1545.5,
    "text": "und da uns diesen Grafen anschauen."
  },
  {
    "start": 1545.54,
    "end": 1552.16,
    "text": "Wir sehen also dass die zwei Linien lange Zeit äußerst weit auseinander liegen bleiben."
  },
  {
    "start": 1552.3,
    "end": 1552.46,
    "text": "D.h.,"
  },
  {
    "start": 1552.72,
    "end": 1556.48,
    "text": "also dass sich die Werte erst in ferner Zukunft irgendwann."
  },
  {
    "start": 1557.16,
    "end": 1574.02,
    "text": "Also bei diesem Graphen hätten wir jetzt wahrscheinlich über zwanzig oder dreißig Jahre den Grafen fortsetzen müssen, bis die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel die Indexmiete überholt hat und nur dann wäre ja es besser gewesen am Anfang nicht eine Indexmite zu vereinbaren."
  },
  {
    "start": 1575.1,
    "end": 1589.3,
    "text": "Also nochmal was wir uns hier gerade anschauen ist die Frage ob es Sinn macht bei Meet Beginn einem Indexmiter zu vereinbarn oder ob man sich darauf verlassen sollte, dass irgendwann der Mitspiegelwert so hoch steigt das ich auf dessen Basis eine Mieterhöhung verlangen kann."
  },
  {
    "start": 1590.0,
    "end": 1600.2,
    "text": "Und wenn man jetzt diese Zahlenbeispiele unterstellt also vor allem diesen Spread zwischen Marktmiete und Mitspiegelmiete kommt man sehr häufig zum Ergebnis, dass man mit der Indexmiete einfach viel besser fährt."
  },
  {
    "start": 1600.58,
    "end": 1604.12,
    "text": "Wir haben uns angeschaut, wie die Mieten sich verhalten ohne Regelungen."
  },
  {
    "start": 1604.24,
    "end": 1605.36,
    "text": "Wie mit Preisbremsen zum Beispiel?"
  },
  {
    "start": 1605.72,
    "end": 1609.16,
    "text": "Das heißt wir können doch aber dauerhaft nicht diesen Spread ansetzen oder?"
  },
  {
    "start": 1609.8,
    "end": 1610.44,
    "text": "Ja das ist richtig!"
  },
  {
    "start": 1610.64,
    "end": 1619.76,
    "text": "Also dieser Spread gerade eben von sechzehn zu zehn, also sechszehn Marktmeter zu zehn Euro Mitspiegelmieter... ...das ist jetzt natürlich eine synthetische Unterstellung."
  },
  {
    "start": 1621.9,
    "end": 1623.38,
    "text": "durchaus sein, dass der Spread kleiner ist."
  },
  {
    "start": 1623.68,
    "end": 1625.74,
    "text": "Also das die Marktmiete gar nicht so viel über den Miet-Spiegel ist."
  },
  {
    "start": 1626.2,
    "end": 1629.02,
    "text": "oder aber da legst du den Finger wirklich in die Wunde."
  },
  {
    "start": 1629.08,
    "end": 1629.88,
    "text": "eine wichtige Wunde."
  },
  {
    "start": 1630.72,
    "end": 1642.94,
    "text": "Wir haben die Mietpreisbremse was ja gerade in dem Ballungsräumen wo der Spread hoch ist sehr häufig der Fall ist fast immer und Da kann es ja durchaus passieren Dass der Mieter die mithöhe rügt weil wir auch keine Ausnahme haben sondern die Mietenpreis Bremsen greift."
  },
  {
    "start": 1643.36,
    "end": 1651.66,
    "text": "wir vermieten zwar am Anfang für sechzehn Euro pro Quadratmeter kalt Aber zulässig sind ja nur nach Mietpreisbremse, Mietspiegel also OVM plus zehn Prozent."
  },
  {
    "start": 1651.72,
    "end": 1654.62,
    "text": "Also eigentlich hätten wir nur elf Prozent, elf Euro ansetzen dürfen."
  },
  {
    "start": 1655.32,
    "end": 1678.04,
    "text": "so und was das jetzt mit dieser Betrachtung machen würde wenn wir die gleichen Steigerungswerte wie eben unterstellen Das zeigt die folgende Grafik Und hier sieht man schon eindeutig dass der Miet-Spiegel Wert mit der Unterstellung zehn Prozent alle zwei Jahre irgendwann in Jahr vier fünf unseren Indexsteigerungswert überbietet."
  },
  {
    "start": 1678.62,
    "end": 1689.34,
    "text": "Will er so sagen, wenn man A sich fürchtet vor der Mietpreisbremse das die gezogen wird und man da sehr quasi in die Nähe des Mietspiegels runtergezogen wird?"
  },
  {
    "start": 1689.88,
    "end": 1701.08,
    "text": "Und B unterstellt dass weiterhin in der Zukunft die mieten deutlich schneller deutlich offensiver sich nach oben entwickeln werden, als die allgemeine Verbraucherpreisinflation."
  },
  {
    "start": 1701.14,
    "end": 1713.8,
    "text": "Da muss man für sich wirklich die Abwägung durchführen ob man die Indexmiete ansetzen will oder ob man nicht besser eben so belässt wie es das Gesetz ermöglicht und keine Anpassungsmöglichkeit im Vertrag vorsieht."
  },
  {
    "start": 1714.94,
    "end": 1719.18,
    "text": "Die Message die wir hier vermitteln wollen ist dass ihr euch bitte damit aber gedanklich auseinandersetzt."
  },
  {
    "start": 1719.52,
    "end": 1722.88,
    "text": "also bitte schaut euch das genau an, wie es an eurem Ort ist."
  },
  {
    "start": 1723.26,
    "end": 1730.68,
    "text": "Vielleicht gilt an euren Ort ja eben nicht die Mietpreisbremse und ihr habt diesen großen Spread zwischen Marktmiete und Mietspiegelmiete."
  },
  {
    "start": 1731.2,
    "end": 1733.04,
    "text": "Vielleicht habt ihr auch gar keinen Mietspegel?"
  },
  {
    "start": 1733.5,
    "end": 1748.38,
    "text": "Und ihr wollt euch nicht darauf verlassen dass ihr mit irgendwelcher unsicherer Vergleichswohnungsbasis immer wieder mieten erhöhen müsst wo ihr gar nicht wisst ob der Mieter vielleicht deutlich günstiger Wohnungen aus dem Ärmel schüttelt und ihr dann Rechtszeit gewinnt."
  },
  {
    "start": 1749.0,
    "end": 1770.78,
    "text": "Also in all den Fällen kann eine Indexmiete aus dem eben genannten Prinzip trotzdem sehr viel Sinn machen, einfach die Idee ist, ihr steigt über dem juristisch sauber begründbaren ortsüblichen Vergleichsmietwert ein und seid deswegen für viele viele Jahre zumindest nach Mietbeginn besser dran mit Indexmietsteigerung nach Verbraucherpreisflationen."
  },
  {
    "start": 1771.14,
    "end": 1773.96,
    "text": "Jetzt wisst ihr alles rund um das Thema Indexmitte."
  },
  {
    "start": 1774.58,
    "end": 1775.98,
    "text": "schreibt uns gerne Kommentare."
  },
  {
    "start": 1776.58,
    "end": 1777.54,
    "text": "Was haltet ihr davon?"
  },
  {
    "start": 1777.68,
    "end": 1779.76,
    "text": "Benutzt die Index-Mieten, benutzt keine Indexmieten."
  },
  {
    "start": 1779.82,
    "end": 1780.52,
    "text": "habt ihr Rückfragen."
  },
  {
    "start": 1780.96,
    "end": 1782.42,
    "text": "Schreibt es einfach in die Kommentare!"
  }
]