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    "end": 6.12,
    "text": "Den jetzt folgenden Inhalt haben Brodo und Martin eigentlich für den Emocation YouTube-Kanal produziert."
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    "end": 10.3,
    "text": "Das ist also ein Video, ihr könnt es aber hier auch auf dem Podcast hören."
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    "text": "wer die Videoversion sucht findet sie entsprechend auf YouTube bei."
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    "text": "Emocation."
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    "text": "viel Spaß!"
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    "text": "Wir haben in letzten sieben Jahren über zwanzig mehr Familienhäuser gekauft und dabei sieben Fehler für euch zusammengestellt, die wir gemacht haben."
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    "text": "In diesem Video sprechen wir genau darüber was ihr daraus lernen könnt."
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    "text": "Wir gehen jetzt Punkt für Punkt alle sieben Fehler durch."
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    "text": "Dabei ist vor allem Punkt fünf aus unserer Sicht besonders wichtig und gravierend, aber fangen wir mit Punkt eins an zu schnelles Wachstum."
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    "text": "Wir wollten am Anfang hoch hinaus."
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    "text": "Als wir entschieden haben, dass wir gemeinsam all ingehen wollen und als Vollzeitinvestoren durchstarten wollen, wollten wir schnell wachsen und rückblickend zu schnell!"
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    "text": "Wir haben mehr eingekauft denn in den ersten zwei Jahren, als unsere Verwaltungsstrukturen, unsere Entwicklungsstrukturn hergegeben haben – und natürlich unserer Erfahrung, die hinkt da auch hinterher."
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    "text": "Das haben wir dann in den zwei bis drei Jahren danach gemerkt."
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    "text": "Eine Mobilität sehr schnell gekauft zum Notarzugehen geht sehr schnell, die dann aber vollzuentwickeln und in die Verwaltung zu bringen, saubere Strukturen wo man nicht ständig sein eigener Verwalter ist kostet sehr viel Zeit."
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    "text": "Wir hatten ja vor allem diesen Ansatz."
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    "text": "das war unsere Strategie dass wir Häuser kaufen die Anderen sind die unterentwickelt sind die wir dadurch günstig auf den Quadratmeter gekauft haben Untermarkt."
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    "text": "Klar, also diese Strategie macht ja Sinn!"
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    "text": "Aber dann muss man sich die Zeit geben und die Mobilien da noch sauber"
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    "text": "durchentwickeln.\"."
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    "text": "Und damit ein Herr geht auch Punkt zwei zu viele Projekte auf einmal."
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    "text": "Wir haben eben weil wir hoch hinaus wollten in kurzer Zeit viele Projkte auf einmal gekauft."
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    "text": "uns sind dabei zu sehr in die Tiefe gegangen und auch in die Breite."
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    "text": "Also wir haben schon In einer Assetklasse, was bei uns ja der Fokus war und ist nach wie vor sehr viele Projekte gekauft."
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    "text": "mit eben vielen Entwicklungsaufwand haben wir auch in der Breite zu viele andere Assetklassen mit dazugenommen."
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    "end": 137.02,
    "text": "Wir haben angefangen dann neben fixem Flip noch aufteilerzumachen Grundstücksentwicklung Sondervermietungsmodelle Das Marker-Label aufgebaut für die eigenen Verkäufe."
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    "end": 140.7,
    "text": "Also im Bind Hold, fix und flip war ja schon das erste Side Project."
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    "text": "Genau!"
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    "text": "Das waren so einmal viele Side Projects."
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    "text": "Und das heißt wir haben zu viele"
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    "end": 144.78,
    "text": "Projekte..."
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    "end": 148.36,
    "text": "...auf einmal gemacht in der Tiefe und in der Breite."
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    "end": 152.16,
    "text": "Es ist gut gegangen, wir sind auch sehr zufrieden insgesamt."
  },
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    "end": 154.66,
    "text": "Wir hätten es aber trotzdem anders gemacht retrospectiv."
  },
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    "end": 157.44,
    "text": "Wir durften sehr viel lernen in den Netz."
  },
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    "end": 169.16,
    "text": "Aber effizienter ist es wenn man sich erstmal hart auf eine Assetklasse fokussiert.. ..und dann auch die Objekte erst mal fokussiert, durchentwickelt und sobald eins oder zwei maximal durchentwickelt sind die nächsten anfangen."
  },
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    "end": 170.5,
    "text": "So wenn wir es jetzt rückblickend machen."
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    "end": 170.84,
    "text": "Wobei"
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    "end": 176.9,
    "text": "man auch dazu sagen muss dass wir ja trotzdem sehr gut eingekauft haben für den Bestand weil auch in einer sehr guten Phase mit einem dringend Hinsen."
  },
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    "end": 179.9,
    "text": "Das heißt dahingehend haben wir schon das sehr richtig gemacht."
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    "text": "aber ich glaube was wir machen würden retrospective werden uns darauf fokassieren also Bestand vor allem und nicht noch in die anderen Essetklassen parallel gehen"
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    "end": 194.68,
    "text": "Mit zu viel auf einmal geht auch Punkt drei einher, wir haben zu viele Standorte gestreut."
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    "end": 204.72,
    "text": "Klar spricht nichts gegen eine gesunde Diversifizierung und man sollte kennt den Spruch nicht alle Eier in einen Korb legen alles gut aber man muss es nicht gleichzeitig die Eier verteilen."
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    "text": "Wir hätten auch ruhig erstmal einen Standort durchentwickeln können zum Beispiel Brandenburg also das Berliner Umland."
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    "text": "Wir haben aber gleichzeitig auch schon NRW teilweise in Thüringen gekauft Entwicklungsprojekte auch im Bayern an Augsburg."
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    "text": "Das war alles zu zeitgleich."
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    "text": "Das bringt aber viel Schmerzen mit sich, weil du hast ja dann irgendwann im Brandenburg."
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    "text": "nach ein, zwei Jahren hatten wir dort unsere Strukturen aufgebaut."
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    "end": 230.42,
    "text": "Wir hatten unsere Allround-Handwerker, wir hatten Elektriker und Sanitärfirmen."
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    "text": "Aber für Einstand dort!"
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    "end": 239.58,
    "text": "Und dann gehst du an den nächsten über... Wir sind sehr schnell nach NRW auch gegangen und da fängst du wieder bei Null an Das."
  },
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    "start": 239.8,
    "end": 243.44,
    "text": "den Schmerz haben wir dann sehr schnell zu spüren bekommen, dass man sich immer wieder neu einarbeiten muss."
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    "text": "Und auch schon bei der Akquise merkst du das ja auch schon!"
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    "end": 250.86,
    "text": "Man ist viel schneller und viel besser in einer Akquese wenn man einen Standort sich tief fokussiert eingegraben hat."
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    "end": 260.42,
    "text": "Wenn man wieder neue von vorne anfängt erst mal ohne tiefen Expertenwissen zum Standort anfängt zu akquirieren is man langsamer Man macht weniger gute Diets."
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    "text": "Das heißt wir hätten uns einfach langsamer angehen lassen retrospektiv und mehr Standorte schon reingenommen, aber einfach uns mehr Zeit dafür gelassen."
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    "text": "Also wenn man dann diversifiziert, dann lieber erstmal den Einstandort zumachen in Anführungsstrichen und dann den neuen aufmachen und dann aber nur auf diesen einen neuen zu fokussieren."
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    "text": "So werden wir es jetzt zurückblickend machen."
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    "end": 287.68,
    "text": "Kommen wir zum nächsten Punkt, Kauf in unbekannten Lagen."
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    "text": "Wir haben eben die Standorte diversifiziert ziemlich schnell und haben dabei an anderen Standorten auch über- und von anderen Investoren gekauft."
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    "end": 309.8,
    "text": "Das heißt, wir haben uns auf die Expertise verlassen auch von anderen Inwestoren und schon gute Deals gekauft, haben dann aber im Laufe der Entwicklung verstanden dass das ganz andere Zielgruppen da am Markt sind und eine ganz andere Vermietungsstruktur."
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    "end": 313.92,
    "text": "Also als Beispiel, wir haben ja in Brandenburg eine für uns sehr angenehme Vermietung."
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    "end": 321.0,
    "text": "Wir kaufen also Häuser stecken Sanierungsaufwand rein entwickeln die Häuser und können ganz normalem Markt vermieten bekommen."
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    "end": 325.22,
    "text": "Mieter arbeitsbedingte Mietern können hohe Marktmieten erzielen."
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    "text": "In Nordrhein-Westfalen haben wir teilweise Häuser im Portfolio und Wohnungen wo das ganz anders funktioniert."
  },
  {
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    "end": 336.9,
    "text": "Da haben wir nämlich zum Beispiel Jobcentermieter Die natürlich auch sehr gute Mietter sind und sein können aber Ganz anders funktionieren, ne?"
  },
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    "end": 339.98,
    "text": "Von der Zielgruppe vom Sanierungsstandard von einer Waldungsstruktur."
  },
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    "end": 348.92,
    "text": "Das sind halt ganz andere Mikrolagen die wir in NRW vorgefunden haben zu denen wir eben damals keinen Expertenwissen hatten weil wir die Lagen halt nur aus der Entfernung kannten."
  },
  {
    "start": 349.44,
    "end": 361.8,
    "text": "und auch nicht nur Mikrolage bezogen jetzt auf den Stadtteil oder den Straßenzug sondern schon alleine das Mikro-Klima in den einzelnen Wohnanlagen ist teilweise ... Ich will keine Anlage nennen, aber du weißt genau über welche ich spreche."
  },
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    "end": 365.12,
    "text": "Ist teilweise sehr besonders und herausfordernd."
  },
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    "end": 371.02,
    "text": "Und das war uns dann vorher nicht bekannt, weil wir eben die Standorte nicht so aus der Tiefe kannten wie hier in Brandburg."
  },
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    "end": 372.8,
    "text": "Zumindest haben wir das auch unterschätzt ne?"
  },
  {
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    "end": 374.38,
    "text": "Also ich glaube, teilweise war uns das schon bekannt."
  },
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    "end": 385.68,
    "text": "Aber wir haben es dann einfach unterschätzen ein bisschen also im Laufe dann der Vermietung gemerkt okay eigentlich lohnt sich es lohnt es sich nicht da zehn tausend Euro zu investieren sondern er fünftausend euro, weil du halt die Miete nicht überschritten bekommst."
  },
  {
    "start": 385.86,
    "end": 387.08,
    "text": "Und das gleiche bei den Häusern."
  },
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    "end": 392.84,
    "text": "Das heißt, wir gehen ja jedes Jahr mit Augenmaß Haus für Haus durch und überlegen uns die nächsten Entwicklungsschritte."
  },
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    "end": 396.38,
    "text": "Wo wollen wir welches Gewerk jetzt entwickeln investieren?"
  },
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    "start": 396.98,
    "end": 399.02,
    "text": "Und das verhält sich in Nordrhein-Westfalen einfach anders."
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    "end": 399.34,
    "text": "D.h.,"
  },
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    "end": 405.98,
    "text": "wir investieren konkret in manche Gewerke später oder weniger oder gar nicht in Nordrin Westfalen weil die Mieten es haben wir nicht hergeben."
  },
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    "end": 407.62,
    "text": "Ja kommen wir zum Punkt fünf."
  },
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    "text": "wie gesagt aus unserer Sicht der Richtigste oder der gravierendste Punkt, den wir so unterschätzt haben."
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    "end": 413.62,
    "text": "Nämlich die Sanierungskosten."
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    "end": 422.16,
    "text": "Wir haben ja bewusst die Strategie gewählt Häuser, die Entwicklungspotenzialen noch haben anzukaufen weil wir eben so die günstigeren Kaufpreise erzielen."
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    "end": 425.38,
    "text": "Die waren zum einen unterdevelopelt im Hinblick auf die Mieten."
  },
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    "end": 428.52,
    "text": "Die Verkäufer hat sich oft gar nicht gekümmert um die Mieterentwicklung."
  },
  {
    "start": 429.02,
    "end": 443.42,
    "text": "Gleichzeitig hat der Verkäuer von denen wir gekauft haben sich oft aber auch nicht um die Baulichkeit dem baulichen Zustand, Im Ankauf, wie gesagt ist das eine schöne Strategie weil sie ja möglich dass man deutlich unter Marktwert einkaufen kann."
  },
  {
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    "end": 450.64,
    "text": "Aber es bringt natürlich eben den Entwicklungsbedarf mit sich und auch teilweise auch damals am Anfang Mangelserfahrung."
  },
  {
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    "end": 459.6,
    "text": "im Bereich von Sanierung für mehrfamilienhäusern haben wir unterschätzt wie kostspielig so ne Mehrfamilenhaus-Sanierung sein kann Teilweise aber nicht nur mehrfamineaus sanieren."
  },
  {
    "start": 459.74,
    "end": 466.76,
    "text": "auch einzelne Wohnungsrenovierungen waren wir teilweise wenn wir die komplett sanieren mussten überrascht wie viel Geld da reinfließen kann."
  },
  {
    "start": 467.66,
    "end": 469.86,
    "text": "also Ganz grob über den Daumen."
  },
  {
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    "end": 476.22,
    "text": "So als Richtwerte haben wir so drei Stufen, dreinhalb Euro pro Quadratmeter, fünfhundert Euro und achthundert euro."
  },
  {
    "start": 476.26,
    "end": 478.04,
    "text": "Dreinhalb ist die Renovierungsvariante."
  },
  {
    "start": 478.74,
    "end": 486.92,
    "text": "Wir müssen mit Wänden decken, spachteln, malern, vielleicht neue Türen einbauen, Böden verlegen einfach die Wohnung wieder frisch machen."
  },
  {
    "start": 487.14,
    "end": 490.82,
    "text": "Die fünfhundert-Euro-Variante kommt schon die Elektrik dazu, die wir komplett neu machen müssen."
  },
  {
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    "end": 495.26,
    "text": "Sanitäranlagen sind auch noch dazu."
  },
  {
    "start": 495.42,
    "end": 498.16,
    "text": "Das Bad muss neu errichtet werden, also quasi All-Invariante."
  },
  {
    "start": 498.7,
    "end": 506.24,
    "text": "Ja und das war uns vorher nicht bekannt dass das bis zu acht hundert Euro pro Quadratmeter auf eine Wohnung entfallen kann wenn man sie wie gesagt von A bis Z komplett saniert."
  },
  {
    "start": 506.32,
    "end": 507.56,
    "text": "Also da hatten wir andere Zahlen im Kopf"
  },
  {
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    "end": 511.12,
    "text": "Und dazu kann man auch die Inflation der Kosten, also die Baukosten."
  },
  {
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    "end": 512.159,
    "text": "Richtig!"
  },
  {
    "start": 512.679,
    "end": 518.28,
    "text": "Das kam dazu, das konnte mir natürlich nicht vorhersehen aber es war wirklich ein Punkt den man nicht unterschätzen darf."
  },
  {
    "start": 518.46,
    "end": 525.6,
    "text": "Also kalkuliert bitte immer konservativ wenn ihr eine sanierungsbedürftige Wohnung und vor allem sanierungs bedürftiger Häuser kauft..."
  },
  {
    "start": 526.1,
    "end": 538.26,
    "text": "...und verlasst euch würde ich auch sagen vor allem nicht auf eine Meinung weil ich denke zum Beispiel an das Gewerkbalkone, wenn wir jetzt Balkonen anbauen da fragst du vielleicht zwei drei Investoren oder Google vielleicht sogar nur."
  },
  {
    "start": 538.8,
    "end": 541.38,
    "text": "und bekommen es dann in Zahl, sagen wir mal zum Beispiel, acht Tausend Euro pro Balkon."
  },
  {
    "start": 542.2,
    "end": 546.18,
    "text": "Und das ist natürlich viel zu wenig weil ja vielleicht kosten selbst die Balkone acht tausend euro."
  },
  {
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    "end": 547.54,
    "text": "wenn da aber was startet."
  },
  {
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    "end": 548.58,
    "text": "Das ist Fundament"
  },
  {
    "start": 548.66,
    "end": 552.3,
    "text": "und alles drum herum mitbedenkt kann also zwölf fünfzehntausend Euro werden?"
  },
  {
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    "end": 553.48,
    "text": "Das ist ein super Zahnwäsche."
  },
  {
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    "end": 564.22,
    "text": "lasst mich da einmal ganz kurz den Zahlen gehen weil das war wirklich ein großer Schocker für uns vor zwei Jahren genau dass Wir haben ja für zwei Häusern Eberswalde uns entschieden, dass wir vierzehn Balkone anbauen in insgesamt vier Turmen."
  },
  {
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    "end": 570.54,
    "text": "Also klassische Ständerwerk-Balkone Aufwertung würden wir auch immer wieder neu machen und immer wieder empfehlen."
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  {
    "start": 570.58,
    "end": 571.6,
    "text": "Das war also nicht das Problem!"
  },
  {
    "start": 572.54,
    "end": 583.62,
    "text": "Wir waren ja dann in der Akquise von Balkonfirmen, haben fünf bis sechs angefragt weil es ein großes Gewerke ist und die besten zwei, die oszillierten so um hundertfünftausend Bruttopreis fühlten nur die Balkonanlage."
  },
  {
    "start": 583.76,
    "end": 585.72,
    "text": "Hundertfünft für vierzehn Balkone."
  },
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    "start": 586.58,
    "end": 590.84,
    "text": "Und wir haben uns ja neulich die Capex dazu, unsere Notizen."
  },
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    "end": 600.76,
    "text": "Unsere Gesamtdokumentation aller Kosten, die rundherum um diese Balkonanlage entstanden sind angeschaut und das standen über zweihundertfünftausend sein am Ende."
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  {
    "start": 601.26,
    "end": 607.36,
    "text": "Das heißt also zusätzlich zu den reinen Balkonkosten kamen noch hunderttausend sonstige Kosten dazu."
  },
  {
    "start": 607.62,
    "end": 612.04,
    "text": "Na das du was du erwähnt hast, alles mögliche Planungskosten, Genehmigungskosten, Statik waren noch nicht mit drin."
  },
  {
    "start": 612.3,
    "end": 613.68,
    "text": "Fundamente waren halt auch noch nicht drin."
  },
  {
    "start": 613.78,
    "end": 615.38,
    "text": "in den Balkon-Kosten muss man dazusagen."
  },
  {
    "start": 615.52,
    "end": 617.14,
    "text": "Vergrößerungen natürlich von Fenstern ist klar."
  },
  {
    "start": 617.34,
    "end": 627.82,
    "text": "Einbau der Male arbeiten die damit einhergehen also alles Mögliche Sammelsurümern Maßnahmen Auch das ist ein Learning gewesen Nicht nur auf die Hundertfünf gucken sondern die zweieinhalb fünf berücksichtigen"
  },
  {
    "start": 628.16,
    "end": 629.58,
    "text": "Die Ratenschwanz kostenbar."
  },
  {
    "start": 630.34,
    "end": 634.74,
    "text": "als als konkretes weiteres Beispiel was sie ja auch bachten sollte sind zum Beispiel Strenge."
  },
  {
    "start": 635.32,
    "end": 639.36,
    "text": "Wenn man eine Strang-Sanierung macht, also zum Beispiel Wasserabwasserleitung erneuert."
  },
  {
    "start": 639.9,
    "end": 642.34,
    "text": "Dann ja hat man die eigentlichen Arbeiten an den Strengen."
  },
  {
    "start": 642.82,
    "end": 643.3,
    "text": "Man muss aber z.B."
  },
  {
    "start": 643.66,
    "end": 647.92,
    "text": "auch die Rattenschwanzkosten bedenken für die Bartsanierung oder zumindest für die Reparaturarbeitenden im Bad."
  },
  {
    "start": 648.06,
    "end": 653.3,
    "text": "Das Bad wird ja aufgerupft und die Sanitärfirma macht ein Angebot für die arbeiten meistens nur an dem Strang."
  },
  {
    "start": 653.98,
    "end": 655.82,
    "text": "Und da muss das Bad wieder hergestellt werden."
  },
  {
    "start": 656.24,
    "end": 659.9,
    "text": "Und wenn man zwei Wohnungen hat okay sind jetzt keine großen Kostenarbeitung."
  },
  {
    "start": 660.34,
    "end": 665.36,
    "text": "Wenn man aber zwölf, fünfzehn Wohnungen einem Strang hat dann kann es schon so enorm kosten... Erhöhung kommen."
  },
  {
    "start": 665.5,
    "end": 668.54,
    "text": "Und das zusätzlich zu der ganzen Logistik und Organisation, die man dazu noch hat?"
  },
  {
    "start": 668.58,
    "end": 670.14,
    "text": "Weil wir müssen mit den Mietern das alles abstimmen."
  },
  {
    "start": 670.36,
    "end": 671.26,
    "text": "Stimmt auch das ja genau!"
  },
  {
    "start": 671.5,
    "end": 675.5,
    "text": "Also sozusagen auch entweder unternehmerischer Stundenlohn oder Mitarbeiter sind das auch mitmachen müssen."
  },
  {
    "start": 676.24,
    "end": 679.34,
    "text": "Kommen wir zum Punkt sechs Zu wenig Fläche unter einem Dach."
  },
  {
    "start": 679.42,
    "end": 680.84,
    "text": "Wir haben ja Diverse."
  },
  {
    "start": 680.9,
    "end": 681.82,
    "text": "Märchen haben unser gekauft."
  },
  {
    "start": 681.88,
    "end": 685.3,
    "text": "Das kleinste hat dabei zwei Wohneinheiten mit"
  },
  {
    "start": 686.7,
    "end": 688.42,
    "text": "ganz ein sechzig Quadratmetern Wohnfläche."
  },
  {
    "start": 688.52,
    "end": 688.8,
    "text": "Sechszig"
  },
  {
    "start": 688.86,
    "end": 689.74,
    "text": "Quadranten Wohnflächen,"
  },
  {
    "start": 689.9,
    "end": 691.46,
    "text": "das kleinste Märchen aus Deutschland."
  },
  {
    "start": 691.62,
    "end": 691.76,
    "text": "Genau,"
  },
  {
    "start": 692.08,
    "end": 696.3,
    "text": "das größte mit vierzig Wohnungen über zweitausend Einhör-Quadratmeter-Wohnfläche."
  },
  {
    "start": 696.96,
    "end": 699.08,
    "text": "und jetzt haben wir zwei Sachen daraus gelernt."
  },
  {
    "start": 699.24,
    "end": 707.06,
    "text": "also einmal sind dieser Nierungskosten pro Quadratmeter deutlich höher je weniger Wohnfläche unter einem Dach eingekauft wird."
  },
  {
    "start": 707.54,
    "end": 709.16,
    "text": "Das heißt, ihr müsst eine Heizungsanlage machen."
  },
  {
    "start": 709.64,
    "end": 718.36,
    "text": "Ob er das für zwei Wohnungen macht oder vierzig Jahre, die ist größer dimensioniert aber auf den Quadratmeter Wohnfläche bezogen wird es günstiger und das zieht sich durch bei allen Gewerken."
  },
  {
    "start": 718.72,
    "end": 724.06,
    "text": "und strengst du dich aber, der Zeitaufwand für die Entwicklung ist nochmal deutlich höher."
  },
  {
    "start": 724.3,
    "end": 731.58,
    "text": "Das heißt als Beispiel wir haben jetzt zwei Häuser entwickelt also unter anderem ich das vierzig Parteienhaus, du ein Vierparteienhaus federführend."
  },
  {
    "start": 732.02,
    "end": 734.6,
    "text": "Und wir haben wahrscheinlich ähnlich wie die Zeitaufwände dafür gebraucht."
  },
  {
    "start": 735.18,
    "end": 737.74,
    "text": "Du eben für vier Parteien Ich für vierzig Wohnungen."
  },
  {
    "start": 737.98,
    "end": 739.12,
    "text": "Klar, das macht aber auch Sinn."
  },
  {
    "start": 739.28,
    "end": 741.76,
    "text": "Weil wir haben ja in beiden Häusern die gleichen Gewerke angefasst."
  },
  {
    "start": 742.26,
    "end": 757.32,
    "text": "Nur weil jetzt die Dachsanierung in dem Vierparteienhaus – okay, da haben wir gerade nicht gemacht – sagen wir Fassadendämmung und wir haben energetisch saniert nur weil die energetische Sanierung vielleicht nur ein Drittel oder ein Viertel des Preises von dem großen Haus betrifft heißt es ja nicht dass man dann nur einen Viertell der Zeit reinstecken muss."
  },
  {
    "start": 757.88,
    "end": 763.06,
    "text": "Man muss auch bei dem kleinen Haus will man das ja ordentlich umsetzen, ordentlich planen, ordentlich überwachen."
  },
  {
    "start": 763.4,
    "end": 765.3,
    "text": "Das heisst er fließt exakt die gleiche Zeit rein!"
  },
  {
    "start": 765.8,
    "end": 771.68,
    "text": "Und das macht es besonders schmerzhaft, wenn ihr euren eigenen, nennen wir ihn mal Unternehmerlohn berücksichtigt in der Entwicklungsarbeit."
  },
  {
    "start": 772.14,
    "end": 777.96,
    "text": "Genau, d.h.daraus abgeleitet würden wir retrospektiv die kleinen Häuser so nicht mehr einkaufen wahrscheinlich?"
  },
  {
    "start": 778.22,
    "end": 779.88,
    "text": "Wir hätten uns von vornherein mehr auf größere"
  },
  {
    "start": 779.94,
    "end": 780.72,
    "text": "Häuser konzipiert... Nein ganz sicher!"
  },
  {
    "start": 780.86,
    "end": 781.76,
    "text": "Ganz sicher und nicht so klein."
  },
  {
    "start": 782.5,
    "end": 785.3,
    "text": "D.h.,daraus aufgeleitet empfehlen wir auch unseren Teilnehmern immer."
  },
  {
    "start": 786.24,
    "end": 790.0,
    "text": "Wenn ihr mehr Feminser kaufen wollt dann tut er's gerne aber nicht zu schnell."
  },
  {
    "start": 790.82,
    "end": 792.44,
    "text": "Also wartet, die man sammelt Erfahrung."
  },
  {
    "start": 793.1,
    "end": 803.92,
    "text": "Baut ihr ein Netzwerk aufs, kauft erst mal Wohnungen um eben besser zu werden im Einkaufen der Entwicklung in der Schätzung im Netzwerk und kauft dann erst ein Mehrfamilienhaus und am besten nicht mit sechzig Quadratmeter."
  },
  {
    "start": 804.52,
    "end": 808.5,
    "text": "Sondern wir sagen immer so am Besten mit mindestens dreihundert bis vierhundert Quadratmetern Wohnfläche."
  },
  {
    "start": 808.54,
    "end": 810.06,
    "text": "Nein über Vierhundert Aufwärts ist eine gute Zahl."
  },
  {
    "start": 810.1,
    "end": 810.22,
    "text": "Lieber"
  },
  {
    "start": 810.28,
    "end": 810.9,
    "text": "Vier-Hundertaufwärz!"
  },
  {
    "start": 811.48,
    "end": 813.86,
    "text": "Und übrigens als Ergänzung das gilt auch bei den Wohnungen?"
  },
  {
    "start": 814.38,
    "end": 819.8,
    "text": "Es macht doch viel mehr Sinn, die Wohnung nicht in den drei Parteien sondern in dem dreißig Parteienhaus zu kaufen."
  },
  {
    "start": 820.3,
    "end": 825.74,
    "text": "Weil die Gemeinschaftskosten auf die WEG-Zukommt zahlt ihr ja anteilich auch da wieder mit."
  },
  {
    "start": 825.88,
    "end": 839.92,
    "text": "Da habt ihr zwar jetzt nicht den Schmerz mit dem Zeitaufwand für die Mehrfamilienhaussanierung aber in aller Regel sind auch große Anlagen deutlich effizienter Kosteneffizienten entstanden zu halten und sie werden in der Regel auch deutlich effizienter verwaltet."
  },
  {
    "start": 841.28,
    "end": 845.38,
    "text": "diesen Pain gerade mit dem Zeit-Einsatz, hat ja sonst eure Verwaltung."
  },
  {
    "start": 845.98,
    "end": 850.72,
    "text": "Und drei Parteienhäuser werden dementsprechend eben nicht so gut verwaltet wie in den Dreißigparteienanlagen."
  },
  {
    "start": 850.76,
    "end": 854.14,
    "text": "also auch beim Kauf von Wohnungen solltet ihr die Economies auf Scale beachten"
  },
  {
    "start": 854.74,
    "end": 863.36,
    "text": "Was ein massiver Vorteil sein kann im Einkauf, denn sehr viele Kaufinteressenten gerade Anfänger bei den ersten Wohnungen schrecken zurück von großen Anlagen."
  },
  {
    "start": 863.4,
    "end": 866.56,
    "text": "Weil sie einfach vielleicht nicht hübsch aussehen und Sie das nicht überblicken können."
  },
  {
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    "end": 870.54,
    "text": "Und sie schreken davor zurück wenn sie sich nicht vorstellen könnten selber drin zu wohnen."
  },
  {
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    "end": 871.64,
    "text": "Also wann"
  },
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    "start": 871.68,
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    "text": "selbst?"
  },
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    "text": "Stimmt!"
  },
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    "text": "Ja"
  },
  {
    "start": 872.64,
    "end": 873.66,
    "text": "und das kann einer Vorteile sein."
  },
  {
    "start": 873.72,
    "end": 880.06,
    "text": "also schreckt nicht per se zurück vor zu großen Anlagen und vor Immobilien wo ihr nicht selber drinnen wohnet wollen würdet."
  },
  {
    "start": 880.84,
    "end": 883.38,
    "text": "Der Klassiker ist ja die Hochhausplatte."
  },
  {
    "start": 885.44,
    "end": 892.36,
    "text": "Da will man vielleicht selbst nicht unbedingt wohnen, aber rein jetzt auf die Kosteneffizienz in der Verwaltung und in Standhaltung bezogen ist das Haus optimal?"
  },
  {
    "start": 892.72,
    "end": 894.22,
    "text": "Ja zu guter Letzt kommen wir zur Punkt sieben."
  },
  {
    "start": 894.78,
    "end": 897.94,
    "text": "Zu frühes delegieren an Leute ohne hinreichende Expertise."
  },
  {
    "start": 898.2,
    "end": 902.8,
    "text": "ihr kennt den Spruch mit Sicherheit wenn man skalieren will muss man am Unternehmen arbeiten nicht im Unternehmen."
  },
  {
    "start": 902.86,
    "end": 909.8,
    "text": "Das war uns von Anfang auch bewusst waren von Anfang an auch darauf bedacht, dass wir möglichst viel Arbeit an Leute abgeben."
  },
  {
    "start": 910.12,
    "end": 917.28,
    "text": "Damit wir die Zeit und die Ressourcen für uns frei haben um uns auf die Unternehmensentwicklung also vor allem den weiteren Zugau von Immobilien fokussieren zu können."
  },
  {
    "start": 917.52,
    "end": 920.48,
    "text": "Das ist vom Ansatz her auch nicht verkehrt."
  },
  {
    "start": 920.96,
    "end": 921.4,
    "text": "rückblickend."
  },
  {
    "start": 921.92,
    "end": 930.5,
    "text": "aber was wir teilweise leider gemacht haben das war der Fehler an Leuten delegiert die Expertise für den Bereich noch nicht hinreichend hatten."
  },
  {
    "start": 931.52,
    "end": 932.98,
    "text": "Zwei Bereiche fallen uns da besonders ein."
  },
  {
    "start": 933.42,
    "end": 945.06,
    "text": "Einmal ist es Bestandsaufbau weniger, aber in der Projektentwicklung haben wir die Entwicklung von mehrfamilienhäusern also diese Sanierungsentwicklungen teilweise an Leute abgegeben, die noch keinen echten Track record im Bereich Projektmanagement hatten."
  },
  {
    "start": 945.4,
    "end": 946.28,
    "text": "Ja das waren gute Leute!"
  },
  {
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    "end": 947.62,
    "text": "Die waren ambitioniert und hungrig."
  },
  {
    "start": 947.8,
    "end": 950.6,
    "text": "Sie wollten lernen, waren auch belastbar und war dabei."
  },
  {
    "start": 951.14,
    "end": 957.72,
    "text": "Aber natürlich haben sie dann quasi an unseren gemeinsamen Häusern die Entwerferfahrung erst richtig gesammelt, die man im Optimalfall schon vorher hätte."
  },
  {
    "start": 958.26,
    "end": 960.42,
    "text": "Das hat dann zu Verzögerungen geführt."
  },
  {
    "start": 961.28,
    "end": 963.06,
    "text": "Der Bauerplopfer war weniger geschmeidig."
  },
  {
    "start": 963.26,
    "end": 967.82,
    "text": "Es hat länger gedauert, ist dadurch teurer geworden und hat dadurch ineffizienzend herbeigeführt."
  },
  {
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    "end": 972.04,
    "text": "Ein anderes Beispiel kannst du ja auch noch mal kurz erwähnen Verwaltungsstrukturen."
  },
  {
    "start": 972.42,
    "end": 976.5,
    "text": "die haben wir irgendwann internalisiert und da hat sich auch ein ähnliches Bild gezeichnet."
  },
  {
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    "end": 977.32,
    "text": "Ja genau!"
  },
  {
    "start": 977.38,
    "end": 978.96,
    "text": "Wir haben ja verschiedene Strukturen ausprobiert."
  },
  {
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    "end": 980.28,
    "text": "Wir haben Mitarbeiterwechsel gehabt ne?"
  },
  {
    "start": 980.36,
    "end": 988.12,
    "text": "Wir haben festen Mitarbeitern gearbeitet dann wieder mit freien Mitarbeiterinnen und dann wieder Mitfesten Und wir haben da auf jeden Fall"
  },
  {
    "start": 988.76,
    "end": 989.28,
    "text": "zu früh"
  },
  {
    "start": 990.02,
    "end": 993.84,
    "text": "delegiert ... an unerfahrene Leute, würde ich sagen."
  },
  {
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    "end": 995.16,
    "text": "Und mit zu wenig Erfahrung zumindest"
  },
  {
    "start": 995.46,
    "end": 995.56,
    "text": "also..."
  },
  {
    "start": 996.2,
    "end": 1003.78,
    "text": "Wir waren dann zu schnell vielleicht raus aus den wichtigen Prozessen und haben uns dann zu sehr verlassen auf eigentlich natürlich auch da wieder ne?"
  },
  {
    "start": 1003.92,
    "end": 1008.64,
    "text": "Sehr gute Leute die aber vielleicht zu unerfahren waren in den Prozesten, die wir ihnen übergeben haben."
  },
  {
    "start": 1009.2,
    "end": 1010.6,
    "text": "Das heißt das war retrospektiv ein Fehler."
  },
  {
    "start": 1010.64,
    "end": 1019.38,
    "text": "Also länger drin bleiben im Prozess Das hätten wir anders gemacht Den Prozess besser vornherein strukturieren Ein Prozess wirklich aufsetzenden Namen verdient."
  },
  {
    "start": 1020.0,
    "end": 1021.38,
    "text": "Und das, was wir jetzt auch gemacht haben."
  },
  {
    "start": 1021.92,
    "end": 1024.22,
    "text": "Nur Leute suchen an den Leuten delegieren mit Vorerfahrung?"
  },
  {
    "start": 1024.4,
    "end": 1025.78,
    "text": "Am besten ja genau."
  },
  {
    "start": 1025.9,
    "end": 1031.06,
    "text": "Also nur mal ein Beispiel noch zu zitieren wo es uns besonders geschmerzt hat ist zum Beispiel das Thema Mietbuchhaltung."
  },
  {
    "start": 1031.92,
    "end": 1037.56,
    "text": "Das haben wir auch an jemanden übergeben der nicht im Kern Mietbuchhaltung macht und das ist wirklich ein Skill der nichts zu unterschätzen ist."
  },
  {
    "start": 1038.079,
    "end": 1046.76,
    "text": "Die Miet Buchhaltung ist ja nicht nur aufs Konto gucken und eine Echsel befüttern mit Zahlen... ob die richtige Miete eingegangen ist oder nicht."
  },
  {
    "start": 1047.06,
    "end": 1056.78,
    "text": "Also im Optimalfall sowieso ein etwas besseres Programm als Excel dafür, Excel ist natürlich sehr gut geeignet für die ersten zehn bis zwanzig Wohnungen aber irgendwann braucht man eine Software und Tool dafür... Aber es endet ja nicht da!"
  },
  {
    "start": 1056.94,
    "end": 1060.32,
    "text": "Man muss ja dann noch weiter dranbleiben an den Mieten schauen warum kommt die Miete nicht?"
  },
  {
    "start": 1060.5,
    "end": 1067.12,
    "text": "Man muss Abmahnung verschicken oder vielleicht mit Jobcentern darüber sprechen dass die Mieter für den hilfebedürftigen Miet auch wirklich kommt."
  },
  {
    "start": 1067.52,
    "end": 1068.82,
    "text": "Da muss man wirklich hinterher sein."
  },
  {
    "start": 1068.88,
    "end": 1077.64,
    "text": "teilweise Und wenn jemand diese Vorfahrung nicht hat, diese Schulung hinter sich hat Für ist das nicht so gut und effizient umgesetzt worden."
  },
  {
    "start": 1078.14,
    "end": 1084.3,
    "text": "Wir sind der Meinung, dass man aus Fehlern am besten lernt Und deswegen sind wir auch sehr transparent mit euch und wollen euch nicht nur Erfolgstories liefern."
  },
  {
    "start": 1084.92,
    "end": 1087.36,
    "text": "In diesem Video haben wir ganz transparent über unsere Fehler gesprochen."
  },
  {
    "start": 1088.16,
    "end": 1089.16,
    "text": "Lass uns in den Austausch treten."
  },
  {
    "start": 1089.54,
    "end": 1091.8,
    "text": "Schreibt uns gerne in die Kommentare welche Fehler habt ihr gemacht?"
  },
  {
    "start": 1091.88,
    "end": 1092.96,
    "text": "Was habt ihr daraus gelernt?"
  },
  {
    "start": 1093.32,
    "end": 1096.1,
    "text": "Das würde uns enorm interessieren und mehr Wert bieten für die ganze Community."
  },
  {
    "start": 1096.34,
    "end": 1098.32,
    "text": "Also schreibt es uns in die kommentare."
  }
]